特定事業用宅地の特例を受けるために知っておきたいこととは？

小規模宅地等の特例のひとつとして、「特定事業用宅地等の特例」があります。これは事業用の土地に対して、400㎡までその評価額を80％減額できるものです。特定事業用宅地等の特例と小規模宅地等の特例を併用することもできます。また、その土地で駐車場などの貸付事業を営んでいる場合には、貸付事業用宅地の特例を活用することも可能です。

特定事業用宅地の特例には2つのパターンがある

被相続人や同一生計の親族などが事業に使用している宅地には、「特定事業用宅地」と「特定同族会社事業用宅地」の2つのパターンがあります。両方とも評価額が80%減額されるところは同じですが、それぞれのパターンで適用条件が異なります。

特定事業用宅地の特例とは

特定事業用宅地とは、自営業者などが店舗や工場として使用していた土地や被相続人をオーナーとする同族会社で使用していた土地のことです。特定事業用宅地がある一定の条件を満たした場合、400㎡までの土地についてその評価額を80％減額してもらうことができます。

特定事業用宅地の特例には適用条件がある

特定事業用宅地の特例が適用されるには、いくつか条件があります。事業を行なうために当該土地を使用していたのが、被相続人自身である場合と親族である場合とで、条件が異なるため注意が必要です。

被相続人の事業用宅地等の場合

被相続人自身が使用していた土地の場合に適用される条件は、以下の通りとなります。

• 被相続人が事業に使用していた土地である
• 相続人が申告期限までに事業を引き継ぎ、かつ事業を営んでいる
• 相続税の申告期限まで当該土地を所有している

生計を一にする親族の事業用宅地等の場合

生計を一にする親族が使用していた土地の場合に適用される条件は、以下の通りとなります。

• 被相続人と生計を一にする親族が事業に使用していた土地である
• 相続開始直前から相続税の申告期限まで引き続き事業を営んでいる
• 相続税の申告期限まで当該土地を所有している

なお、適用される事業として賃貸住宅や駐車場などの貸付事業は含まれません。

特定同族会社の事業用宅地等の特例とは

被相続人が所有していた土地に、被相続人自身や親族が経営する会社が店舗や工場などを運営するケースはよく見られるものでしょう。そのような店舗や工場についても、条件を満たせば相続税の減免措置が適用できることがあります。

特定同族会社事業用宅地とは

特定同族会社事業用宅地とは、被相続人または相続人と同一生計の親族が一定割合の株式を持つ会社が事業に使用していた宅地のことです。特定同族会社の事業用宅地の特例が認められると、400㎡までの範囲でその土地の評価額が80％減額してもらうことができます。

特定同族会社事業用宅地の特例が適用される条件とは

特定同族会社事業用宅地の特例が適用されるには、以下の条件を満たすことが必要です。

• 被相続人または相続人と同一生計の親族が50％超の株式を持つ会社が事業に使用していた宅地である
• 相続人が相続税の申告期限まで同族会社の役員である
• 申告期限までその土地を所有し、引き続き事業に使用している

特定事業用宅地等と特定居住用宅地の特例は併用可能

工場などの事業を経営している被相続人が、同じ場所や別の場所に住宅地を持っていることがあります。そのような場合、特定事業宅地と特定居住用宅地の特例をそれぞれに適用してもらうことができます。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地が法改正で合算可能に

平成26年12月31日以前は、特定事業用宅地等と特定居住用宅地は完全併用ではなく適用面積に限度がありました。ところが相続税法が改正されたことにより、平成27年１月以降は自宅の土地と事業の土地に関する特例の完全併用が可能となりました。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地が730㎡まで合算できるように

特定事業用宅地等と特定居住用宅地それぞれの限度面積を合計した730㎡（330㎡＋400㎡）までの範囲で、小規模宅地等の特例の適用が受けられるようになりました。特定居住用宅地等と特定事業用宅地等のそれぞれの条件を満たしたときに、合算が可能となります。

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特例の利用者は中小企業の経営者を想定

この特例の利用者として想定されているのは、主に中小企業や家族企業の経営者です。中小企業や家族企業が所有する土地にこの特定事業用宅地の特例を適用することによって、相続税を削減し、子供への事業継承のハードルを下げることができるようになります。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地を合算するときの注意点とは

どんな場合でも、特定事業用宅地等と特定居住用宅地を合算してよいわけではありません。合算を適用するには、ある一定の条件をクリアする必要があります。それはどのような条件なのでしょうか。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地それぞれが限度内の面積で適用する

例えば、居住用宅地が450㎡、事業用宅地が80㎡の場合、730㎡までの範囲内におさまるからといって、適用範囲を450㎡＋80㎡＝530㎡とすることはできません。居住用宅地は330㎡までしか適用できないからです。したがって、330㎡＋80㎡＝410㎡の範囲が合算できることになります。

賃料を受けとってはいけない

被相続人と同居している親族に事業用として土地を貸す場合は、無料で貸すことが条件です。賃料を受け取っていると特定事業用宅地ではなく貸付事業用宅地とみなされ、適用条件が730㎡までとならないことがあります。

特定事業用宅地の特例と貸付事業用宅地の特例との違いとは

被相続人や同一生計の親族が不動産貸付業、駐車場業、駐輪場業など、他人に土地を利用させるような事業を行なっていた場合は、この「特定事業用宅地」には含まれません。この場合は、「貸付事業用宅地」の特例を受けることになります。

貸付事業用宅地の特例のメリットとは

貸付事業用宅地の特例は、適用面積が200㎡までで減額率は50％となります。貸付事業用宅地の特例は特定事業用宅地等の特例に比べると適用面積も小さく、減額幅も50％と小さいため、「メリットが薄いのではないか」と考える人もいるかと思います。しかしこちらの特例は規模の大小を問わないので、比較的容易に利用することができます。

駐車場や駐輪場にすると投資費用がかからない

空き地を持っていても事業を営んでいない場合は、駐車場や駐輪場にして「貸付事業用宅地等」の特例を受けることができます。こうすることで、アパートを建築することと比較して投資費用がかからずにすみます。

事業までは至らない規模の不動産の貸付も対象となる

規模の大小を問わないので、一戸建てを一軒だけ貸している、分譲マンションの一室だけを貸しているような規模の小さい不動産を貸し付ける場合でも適用されます。

貸付事業用宅地の特例を受ける際の注意

貸付事業用宅地の特例を受けるためには、相続税の申告期限まで被相続人の貸付事業を受け継ぎ、継続しているという条件を満たす必要があります。また他の特定事業用宅地等や特定居住用宅地の特例と合わせて検討しているときは、貸付事業用宅地の特例を利用すると不利になることもあります。

賃貸している部屋が空室の場合は認められない

賃貸として貸し出している部屋が空室になっている場合は、その空室部分は貸し付けを行なっているとはみなされません。この場合、貸付事業用宅地の特例を受けることができないので注意しましょう。

複数の土地に対して特例を利用する際は、特例を受けられる面積が大幅に制限される

相続人が複数箇所に土地を所有しており、それぞれについて小規模宅地等の特例や特定事業用宅地の特例を適用することを検討している場合は注意が必要です。特定居住用宅地と特定事業用宅地のみの組み合わせであれば、それぞれ上限いっぱいまで利用できますが、組み合わせの中に貸付事業用宅地があると、特例を受けられる面積が合わせて200㎡までと制限されてしまいます。

特定事業用宅地の特例を使いたいときは遺産相続に強い弁護士に相談を

相続財産の中に特定事業用宅地の特例を適用できる土地がある場合、特定居住地用宅地や貸付事業用宅地どの兼ね合いが評価額を大幅に左右します。被相続人が持っている土地についてどの特例を適用したほうがよいのか、素人ではなかなか判断がつかないため、遺産相続に強い弁護士や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。