特定居住用宅地の適用とは？評価額が80%減額し高い節税効果

特定居住用宅地の適用を受けると評価額が80％減額

相続税の税額が上がったことで節税対策についての関心が高まっています。中でもお金のかかるものと言えば不動産ですが小規模宅地等の特例を利用すれば一部の不動産評価額を80％減額できます。

中でも、多くのご家族が利用したいものが特定居住用宅地です。

特定居住用宅地とは何か

特定居住用宅地とは、被相続人及び被相続人と生計を同じくしていた親族が居住していた宅地のことです。住んでいる家と生活の安定のために80％の減額が用いられています。

よく、家についての特例と間違われる方がいますがあくまでも家の建っている「土地」についての特例です。

特定居住用宅地の特例は330㎡まで適用されます。330㎡という面積は平成27年度より適用とされたのでこれまでの240㎡よりより節税対策がしやすくなりました。

もし、お家の建っている土地が330㎡より大きいときでも330㎡までの評価額の80％が減額されるのでご安心ください。

複数人で相続しても控除額は変わりません

相続税は遺産を法定相続分で分けた額に応じて総額が決まります。だからと言って特定居住用宅地を複数人で相続したとしても控除額は変わりません。合計で330㎡分の減額をどのように使うか協議をしてください。

ただし、取得者等ごとの要件はしっかりチェックしてください。

特定居住用宅地にはこのような例も認められるように

特定居住用宅地である条件は被相続人が居住していたことですがこのような場合も平成26年以後の相続から認められるようになりました。

二世帯住宅の場合

二世帯住宅の場合も同居の親族として扱うようになりました。かつては世帯間の行き来が容易にできるような作りに限られていました。

ただし、区分登記がされている場合は世帯の分かれている家族が相続しても別居扱いとなります。

老人ホームなどに入居していた場合

老人ホームに入居して空き家になっていた場合でも原則として特定居住用宅地の特例が適用されます。戻ってくる可能性があるため、居住が継続しているものとみなすこととなりました。

特定居住用宅地“等”とは賃借権も含むということ

特定居住用宅地“等”の特例における“等”は賃借権のことです。土地を借りている場合もこの特例を使えるかもしれません。

被相続人が家で自営業をしていた場合はさらに優遇されます

被相続人が家で事業を営んでいた場合は特定事業用宅地の特例で減額できる400㎡を特定居住用宅地の特例に使える330㎡に足して合計730㎡までの土地評価額を80％減額できます。土地を複数遣っている場合などにおすすめです。

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特定居住用宅地の特例を受けられる相続人の要件

特定居住用宅地の特例を用いれば値段が高くなりやすい土地の評価額を大幅に減らし、土地相続をしてもなお基礎控除に収めることができる場合さえあります。しかし、特定居住用宅地の特例で優遇されるためには相続人にも条件があります。

これを取得者ごとの要件と言います。

こちらも詳しく知らないと思わぬ相続税がかかってしまいます。特に相続人と別居していた「家なき子」にとって大きな不利益が生じかねません。

相続人が配偶者の場合

相続人が配偶者の場合は特に条件なく特定居住用宅地の特例を利用できます。
被相続者がその土地に住んでいたなら別居していても評価額が80％減額されます。

そもそも、配偶者は最低でも1億6000万円の相続が非課税で行えます。

相続人が同居の親族の場合

同居の親族が相続する場合は相続税の申告期限まで引き続き居住していること、そしてその宅地を所有していることが条件となります。

居住用の土地として相続するわけですからしっかりそこに住んだ事実がないといけないわけですね。もし、家の売却や貸し出しを考えているならその時の節税方法を弁護士に確認することがおすすめです。

相続人が別居の親族の場合（家なき子特例）

別居の親族が、被相続人が居住していた土地を相続する場合でも特定居住用宅地の特例を受けられる場合があります。これを俗に「家なき子特例」と言います。

例えば親戚や他人の家に暮らしていた子供や、アパート暮らしをしていた若者などが家なき子問題と深く関係があります。

家なき子特定は平成30年度税改正（つまり平成30年4月1日）から適用の範囲が狭くなっています。相続人が別居の親族の場合は条件が多いです。

被相続人に配偶者や同居親族がいないこと

被相続人に配偶者や同居親族がいる場合、そもそも家なき子特例は使えません。もし、同居親族が相続放棄をした場合でも放棄がなかったものとして特例の適用を判断するためやはり評価額の減額をしてもらえません。

被相続人の死亡前 3年以内に持ち家に居住したことがない

家なき子特例である以上、家を持っている場合は特例の適用外となります。相続人が結婚している場合、配偶者が所有する持ち家に住んでいる場合も適用外となります。

ただし、相続後に持ち家を買った場合は問題ありません。あくまで相続開始までの3年間が問題となります。

被相続人が住んでいた宅地などを相続税の申告時期まで所有していること

相続税申告時期まで被相続人が住んでいた宅地などを所有していることも条件です。これは同居する親族の条件と一緒ですね。

平成30年税制改正で「家なき子特例」は厳格化！

平成30年度の税改正で家なき子特例は厳格になりました。新しい取得者等の要件は平成30年4月1日の相続から適用されるため、平成30年3月31日までの相続開始案件であればこれまでの制度が使われます。（相続税の申告の日ではなく相続開始日、つまり亡くなった日で決まります）

家なき子特例の厳格化、と言えば家なき子の生活が脅かされるように感じますが実際は違います。実はこの特例を利用して「あえて家なき子になる」ケースが多発していました。

具体的には相続の開始時期をある程度予測したうえで自分のものでも配偶者のものでもない持ち家に住んでおくケース、自分の持ち家に住んだまま親戚に所有権を移してしまうケースがありました。

このような不正に対処するため以下の場合は特例が適用されなくなりました。

相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者

これまでは相続開始前3年以内に親戚の家に居住を続けても被相続人の宅地の評価額を80％減額で相続できていました。しかし、3親等内の親族またはそのものと特別の関係のある法人が所有する家屋への居住が制限されたことによって親戚の家や親戚の会社が持っている不動産への居住を理由に特例が適用されなくなりました。

相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

それなら、4親等以上離れた親族の家に住むことや持ち家を遠い親戚や他人売却する方法はどうでしょうか？こちらも家なき子特例を受けるにふさわしくありませんね。

そこで、相続開始時に居住していた家を過去に所有していた場合も特例が適用されなくなりました。

持ち家の所有権を一時的に手放して家なき子特例を受けるなら

このように持ち家を一時的に親族の所有権を変えて相続税の節税を図ることは許されなくなりました。この改正によって持ち家を持っていた別居の親族が特例を受けられるのは、以下の2つと考えられます。

• 相続開始3年以上前に持ち家の所有権を親戚に渡して賃貸物件に3年以上住む
• 持ち家の所有権を4親等以上離れた親族や他人に移して、相続開始までに賃貸物件に引っ越しておく

どちらの方法も都合よくうまくいくと限りませんし、必ずしも得をするとは限りません。

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特定居住用宅地適用のために生前できる対策は？

特定居住用宅地の特例を適用が前提となる場合は、生前にどのような対策ができるのかご紹介します。

狭い土地に住み替える

特定居住用地等の特例は土地の面積が制限となっています。つまり、同じ土地評価額になるなら広い土地よりも狭い土地にしておいた方が相続税を抑えられます。ただ、被相続人が住むことが前提となるので大きく環境を変えることが必ずしも良いとは限りません。

具体的には田舎から都会への引っ越しとなるでしょう。田舎より都会の方が、地価が高いからです。不動産を新たに購入すると登録免許税などを支払うことになりますが、人気のある場所の土地を買えば将来売却する際にも有利になります。

田舎の土地相続は問題になりやすい

特定居住用宅地の特例で優遇されるために土地を買い替えるなんて…と思われる気持ちもよくわかります。しかし、相続する側にとっては被相続人ほどの愛着を土地に持っていません。そのため、売れない土地よりは売れる土地の方が良いわけです。

特に相続した後に「売りたいけど売れない」という状態になってしまえばただただ税金の無駄になってしまいます。いくら相続税は節約できてもこれでは望ましい相続と言えませんね。

特定居住用宅地の適用による節税は弁護士に相談を

特定居住用宅地の適用は、その土地の条件、相続人の条件を知っておくことが節税のカギです。特に家なき子特例が関わる場合は具体的な運用例をよく知っている弁護士に頼ると払わなくて良い税金を抑えることができます。弁護士事務所によっては土地の買い替えや売却についてアドバイスをしてくれる場合もありますよ。