離婚で直面する不動産のトラブル！住宅ローンや不動産の財産分与はどうする？

離婚で直面する問題に「不動産トラブル」があります。離婚といえば、慰謝料や財産相続、子ども親権などが クローズアップされがちですが、意外に多いのが「不動産」に関わる財産分与のトラブルです。

例えば、夫婦が婚姻中に購入したマンション、一戸建てなどは資産価値が大きいため、誰がどのように資産を相続するのか（または売却資金を得るのか）決めるのが難しくトラブルが起こりやすくなります。

実際、離婚をする夫婦の多くが、住宅ローンの返済方法や残債でトラブルを起こしています。本記事では離婚の際、切っても切れない「不動産トラブルと解決策」ついて解説しましょう。

離婚で財産分与の対象となる財産一覧

不動産の財産分与について説明する前に、離婚時どのような財産が「分与の対象」になるのかまとめてみました。

離婚時「分与の対象」になる財産一覧

• 現金、預貯金
• 金銭的価値の高い品物（美術品、骨董品など）
• 高額な衣類や着物
• 退職金や年金
• 負債（住宅ローン、自動車ローン、教育ローン）
• 会員権、有価証券、株式、国債、投資信託
• 家具、家電・電化製品
• 不動産（建物、土地）
• 自動車、バイク

後ほど詳しく説明をしますが、不動産は不動産業者に査定を依頼し、評価額を計算した上で（夫婦）平等に財産を分与する流れとなります。

財産分与で揉めないためには、まず最初に、財産分与の目的は何かを理解しておかなければなりません。

もちろん、バイクや自転車など小さな財産でも、自分名義の財産が離婚の際もそのまま自分のものだと判断するのはNGです。細かなものでも夫婦で話し合いをし「財産分与」をスッキリ完結させましょう。

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離婚と不動産など共有財産の分け方

離婚をするにあたって、金銭その他の財産については、きちんと夫婦間で取り決めを行う必要があります。

2016年の司法統計によると、財産分与の相場は（婚姻期間10年の場合）100万円程度が最も多く、次いで200万円、300〜400万円以下と割合が少なくなっていきます。なお婚姻期間が20年を超えると、財産分与の金額は1,000万円を超えるようになります。

参考リンク：平成28年司法統計｜婚姻期間別財産分与相場

婚姻期間が長くなれば、夫婦で築く財産も多くなり、財産分与の金額も比例して大きくなることが分かります。みなさんも婚姻費用、子どもの養育費、慰謝料などは、うやむやにはせず、金額や期日など細かな部分まで決めておきましょう。

財産分与の種類は4つ

夫婦で行う財産分与には、不動産などの「清算的財産分与」をはじめ、以下のような財産分与の種類があります。

このうち、本記事で紹介する「不動産」は、清算的財産分与に含まれます。また清算的財産分与にも二種類あり、共有財産と実質的共有財産に分けて考える必要があります。

金銭的にも価値が少ないもの（家財道具など）は、査定をする必要は無く「欲しい者」に分け合うことで解決できますが「何をどのように分けるのか」1つ1つ確認することが大切です。

夫婦が共同生活をするにあたって購入した家具、電化製品などは、共有財産となります。また清算的財産分与のなかでも、夫婦のいずれかに「名義」がある財産は実質的共有財産に分類されます。

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離婚の財産分与は夫婦平等が基本

夫婦で築いた財産は「夫婦で平等に分与」するのが当然の流れと言えます。夫婦のいずれかが専業主婦（主夫）であった場合も、財産形成の貢献度に合わせて精算の割合を決めますが原則「2分の1」で均等に分与を行います。

財産分与の目的は、夫婦が協力して得た財産を公平に分配することです。前項でも説明しましたが、不動産などの財産は、正式名称を「清算的財産分与」として精算します。

※ 住宅ローンがなければ時価評価になります。購入価格ではないので注意してください。

例えば、離婚に伴い使わない不動産や自動車を売却したとします。合計の売却額が3,000万円だとしたら、夫婦で「1,500万円ずつ」均等に分与するのが一般的な考えであり、離婚裁判においても財産は均等に分与されるのが原則です。

財産形成の貢献度とは？

離婚において「財産の清算」は必ず行われますが、夫婦で同じ名義の財産は意外と少なく、預貯金や不動産などの多くは「夫または妻」の個人名義になっていることでしょう。

個人名義は「＝自分の取り分」ではありません。個人名義のものが自分の取り分になっては、夫婦の財産は著しく一方に偏る可能性が高いです。そこで公平な清算を行うため、民法768条は以下の通り「財産分与」の条件を定めています。

本項は離婚の際、一方の当事者から他方当事者への財産分与請求権について表した規定です。
民法では第768条以外に、具体的な算定基準を法的に定めたものはありませんが、清算的財産分与においては、分与の割合は「公平」でなければなりません。

なお裁判所でも、以下のように「財産分与」の条件を定めており、配偶者が財産分与に応じないには「調停」を申し立てることができます。

実際に、数々の裁判ではそれぞれの寄与度（貢献度）によって財産の分与割合を定めるのが一般的です。

単純に財産形成への寄与度といってしまうと、公平な分与が難しくなりますが、財産分与における寄与度は、収入額のみではなく家事労働も評価し「割合を2分の1」として認める傾向にあります（※ 時価については不動産鑑定士の鑑定などで評価します）。

離婚後の生活支援として財産を分与する

通常、離婚時の財産分与には「清算的意味合い」が強いのですが、女性や子どもなど、離婚後に生活が困難になる側への「生活費支援目的」で扶養的財産分与を行うこともあります。

このほかにも、慰謝料的財産分与や婚姻費用の「清算を財産分与」で行うといったケースもあり、財産分与の目的は多様化しています。

なお婚姻費用や養育費は、収入の少ない側から多い側に対して請求する権利があります。

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また養育費を負担する側も、不当な額な請求されないよう「養育費や婚姻費用の相場」など正しい知識をもっておく必要があります。

残念ながら離婚後、途中で養育費が途絶える（または養育費の取り組みを行わない）夫婦が多いと言います。特に不動産などの資産に絡めて「住まいを提供するから、養育費は自分たちで何とかしてくれ」というパターンは多いです。

こうした考え方は、日本独自のものといって良いでしょう。なぜなら、欧米などの場合は離婚にともない「何をどのように分けるか」細かく決めた上で、離婚をする必要があるからです。

離婚を考えた時点では、親権の問題解決や相手と別れることに気を取られてしまい、お金のことはついつい後回しにしてしまいがちです。

特に「別れたい！」という思いが強ければ強いほど、離婚の実行にばかり気が向きがちで、財産の分け方については注意深く考えない人も多くなります。

とは言えお金のことは「必ず決めておく」べき優先度の高い事柄です。離婚前に取り決めを行わなかったために、当然受けとるべきお金（養育費、慰謝料など）が受けられないようではいけません。

実際、離婚前に「財産分与の条件」をまとめておけば、離婚後お金のトラブルで相手を恨んだり、揉める可能性は無くなります。

なお、分与の対象となる財産寄与度についても、個別の財産ごとに考えるのではありません。預貯金や不動産そのほか細かな部分をリストアップして資産を合計し、分与割合を適用するのが基本となります。

不動産を財産分与する流れ

前項で、不動産は「清算的財産分与」に分類されると説明しました。不動産をはじめ自動車など、夫婦の所有する財産は、離婚後の生活設計も視野に入れて分与をする流れとなります。

なお不動産については、離婚後「今の場所に住むのか、手放すのか」で手続が変わってきます。

※ 賃貸物件を処分する場合は、返還される敷金を均等に分与する流れとなります。

不動産を財産分与する流れ（手順）についてまとめてみました。

不動産を財産分与する流れ（手順）

1. 不動産分与の合意
   はじめに夫婦で、不動産をどう分けるのか話し合いをします（財産分与の合意）
2. 評価する
   処分をする場合には、不動産を査定し売却額を均等に分与します。
3. 財産を分与する
   売却をする場合は、どちらか一方が住み続ける場合は、必要に応じて不動産の登記を行います。

不動産をはじめとする清算的財産分与は「手続きが面倒」と言われています。その理由は、預貯金や現金と違い、一旦「現金に換算」してから価値評価する必要があるからです。

例えば、不動産を分ける場合には、財産価値を評価しなければなりません。

不動産の評価額には、時価、公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額の5つがありますが、不動産会社に依頼をすれば、固定資産税評価額を基礎として「不動産の価値」が調査されます。

不動産の財産分与と評価額

不動産の「評価額」は評価時期によって価格が変動します。このため、財産分与をする時点での評価額を財産分与の基準とします。なお、不動産などの財産は「いくらで売れるか」が重要視されますが、買ったときの値段は評価額として考慮されません。

評価額の計算については、素人で判断するのではなく、不動産業者など専門家に鑑定または査定を依頼するようにしてください。専門家に査定を依頼すれば、正確な価格を知ることができ、公平に財産分与をするのに役立ちます。

相手が財産分与に応じない場合の手続き

離婚後、相手が財産分与に応じない場合、家庭裁判所に「財産分与請求」を申し立てることができます。なお、財産分与の対象が「不動産」の場合には、以下の書類を準備しましょう。

不動産の財産分与請求に必要な書類

• 家事調停申立書
• 申立人の戸籍謄本
• 相手方の戸籍謄本
• 不動産登記簿謄本
• 固定資産評価証明書（未登記の場合のみ）
• 収入印紙
• 連絡用の郵便切手（切手の額は家庭裁判所に要確認）

財産分与請求の申し立ては請求する相手が住む場所、または離婚を合意した場所の家庭裁判所にて手続を行います。

※ 財産分与請求の申立人は、離婚した元夫と離婚した元妻の二人になります。

参考リンク：財産分与請求調停（裁判所）

離婚と住宅ローンの問題

不動産の財産分与を複雑にさせるのが、住宅ローンの問題です。売却する場合は、そのまま売却益を均等に分与すればOKですが、昨今のように売却価格が購入価格を下回る場合にはオーバーローンとなり、財産を均等に分与するのが難しくなります。

住宅ローン残額については「いくら借金があり、今後どのようにするのか」知っておくべき問題です。

住宅ローンが残っている物件の財産分与

住宅ローンが残っている場合には、原則「夫婦でマイナスの資産を分ける」流れとなります。実際、共有財産にはプラスの財産だけでなく、借金など「マイナスの財産」も含まれます。

たとえば夫婦で住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、離婚で債務が取り消される訳では無く、ローンの残額が夫婦の共有財産となります。

また、名義について「夫婦の一方が所有」する名義としても、離婚時にはマイナスの財産を平等にふり分けていくことになります。

この場合には、手放す配偶者に現金を支払う必要があり、支払う金額は「時価評価とローン残高の差額に対する分与率分」によって計算します。

ただし、オーバーローンについては財産分与の対象にしないのが一般的考え方です。ローン残高が売却価格を上回ってしまう場合には「分与されない」ことを覚えておいてください。

【重要】住宅ローンの名義変更はできない、無断の名義変更もNG！

不動産の名義が換わったとしても、当初契約をした「ローン債務者」は借入時の債務者のままです。債務者を変更する場合は、銀行などローンを利用する金融機関に承諾を得る必要があり、債務者変更を認められない可能性が高いです。

一般的に住宅ローンの名義を変更するには、住宅ローンの借り換えをするか、連帯保証人を別の人にする。または共有名義をどちらか一方に統一するなどの方法を取る必要があります。

また、所有権移転登記を行う場合には、借入先に承諾を得る必要があり、無断で名義変更を行った場合には住宅ローン契約に違反する可能性が高いので注意しましょう。

そして、婚姻中に支払った金額については、「離婚時の財産分与の対象にならない」ので注意が必要です。

住宅ローンを払う人を誰にするか？

住宅ローンも含めて、過去の借入を夫婦で二つに分けることはできません。借金は債権者が借りる側の信用情報（収入や職業、資産）を審査した上融資をしているので、夫婦で債務を分けることはできないのです。

住宅ローンなど、大きな債務を抱えている場合は、下のうちいずれかの方法で財産を分与します。

住宅ローンの残った不動産を財産分与する

• 売却して現金化し、売却にかかった経費を差し引いて分配する。
• どちらかが所有し、相手にはその評価額分を渡す。
• どちらかが所有したうえで、名義をもたないほうが使用料を支払う
• 夫婦の共有名義にし、分与した割合に応じて持ち分を決定する

評価額がわかったら、それぞれの資産について、どう処理するかを決めていきますが、中には一方の所有にしたり、売ったりするのを避けたい資産もあるでしょう。この場合も離婚後に住みたい人、出て行く人を決めて、財産を公平に分配してください。

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離婚後の住まいのトラブル

離婚後「どこに住むのか」という問題は、誰にとっても大きな悩みです。夫の場合、住む場所が変わっては、仕事に影響が出るでしょう。

また妻や子どもの場合も同じです。今住んでいる場所を離れてしまっては、学校や友人との付き合いなど、環境が大きく変化してしまうので（住み慣れた場所を）離れるのに覚悟が必要です。

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離婚後の不動産の所有権を誰にするか？

今住んでいる場所を「誰の名義にするのか」離婚前に決めておく必要があります。夫が家を出て行く場合、母子が住むことになりますが、この場合、家のローン（または家の家賃）を誰が払うのか決めなければいけません。

もちろん家のローンが無ければ、トラブルになることはありませんが、家の財産を誰が引き継ぐのか。税金の問題も踏まえて「所有者や名義」を決定する必要があります。

実際に高額な財産は、名義変更をするにも時間とお金が掛かり、名義変更後も固定資産税が固定資産税が毎年かかることを忘れてはいけません。

また不動産の登録（登記）をしなければ自由な売買はできず、担保にもできない上に、財産として運用する場合には登録免許税を支払ってでも「登記」をする必要があります。

不動産に関して、売買の予定が無くただ「住居として住み続けたい」というのであれば、名義を相手に残し、自分が住み続ける権利を保証させるというのも一つの手です。

あまり知られていませんが、不動産は「所有者」よりも住んでいる人の方が「不動産を使う権利」が優先されます。

このあたりの交渉や手続については、素人で判断するのでは無く、より有利な条件で手続ができるよう信頼できる弁護士（離婚弁護士）に相談するのが一番です。

名義を変えると財産は守れる

不動産はすべて「名義を変える」必要はありません。実際に夫婦合意の上、離婚後も今と同じ不動産に住むことはできます。

財産分与はあくまでも「夫婦の共有財産」を分け合うものであり、合意があれば所有権はどちらか一方に移るものの、名義の変更は義務では無いので覚えておきましょう。

ただし、相手名義の財産を得たときは「名義を変更」したほうがいいでしょう。なぜなら、名義が他人のものである限り、取り上げられるリスクが残るため、名義を変更し所有権を守る必要があるからです。

※ 名義変更をする場合はローンの借入機関に報告の義務があり、無申告だとローンが打ち切りになる可能性があるので注意が必要です！

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離婚で不動産を登記し直す方法

ここまで、離婚後の不動産をどのように分与するのか、説明をしましたが（離婚にともない）不動産の登記で必要な書類は、分与を受ける側と分与する側で（書類は）異なります。

分与を受ける側（登記権利者）で必要な書類

住民票、印鑑（認め印）

分与をする側（登記義務者）で必要な書類

不動産の登記権利書、印鑑証明書、印鑑（実印）、固定資産評価証明書、離婚の記載のある戸籍謄本

また、不動産を新たに登記し直す場合には、以下の流れで手続を行います。

離婚による不動産名義の変更

1. 夫婦で財産分与の協議
   夫婦で財産分与の内容について協議
2. 離婚届の提出
   離婚届を役所に提出
3. 法務局に登記申請
   法務局にて登記（所有権移転登記）を行う
4. 登記完了
   登記が完了、所有権が正式に変更される

ここでの不動産の名義変更は、正式名を「所有権移転登記」と言います。不動産にまつわる権利は不動産の所有者が誰なのか、登記簿に登記（＝公の帳簿に記載）されます。

なお、全国の法務局については、以下のページから検索できます。

参考リンク：全国の法務局（法務省）

また土地の所有権移転登記の手続きと、建物の所有権移転登記には、以下の税金が掛かるので覚えておきましょう。

土地と建物の登録免許税（税金）

2019年3月末以降の土地に関する軽減税率は、新たに2021年3月末まで「2年の延長」が決定されました。このほか、不動産登記の詳しい方法については、不動産業者や弁護士（離婚弁護士）に相談してみてください。

不動産の軽減税率は譲渡できない

前項で、所有権移転登記の税金と軽減税率について説明をしましたが、住宅ローンを借入る際、適用された軽減税率は配偶者や親族に対する譲渡については認められません。

このため、特別控除等を受けるためには、離婚が成立してから不動産の譲渡を行う必要があります。

なお財産分与での不動産の譲渡であっても、通常の不動産売買の譲渡と同じように、経済的利益があったとみなされ「譲渡所得税課税の対象」となる場合があり、離婚を機に不動産名義を換える場合には、さまざまな「税の問題」をクリアにする必要があります。

参考リンク：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

離婚の不動産トラブルを解決する3つの方法

離婚における「不動産トラブル」を解決するには、財産を明確にする、平等に分ける、税金などの問題をクリアにするといった3つのポイントを重視することです。

1. 財産の内容を明確にする（金額）
2. 財産を平等に分ける
3. 税金の問題をクリアにする

財産の内容については、共有財産をリストアップします。また夫婦の財産は、貢献度に応じて平等に分配し、税金の問題についても話し合いを行い、諸々の条件をクリアにした上で（財産分与の）手続を進めてください。

離婚前に共有財産をリストアップする

まずは、夫婦の共有財産をリストアップしてみましょう。財産分与の対象となるのは、現金や預貯金をはじめ、保険や不動産、年金：生命保険、株式、債権、退職金も財産分与の対象となります。

なお、本記事の前半で紹介した「マイナスの財産」も夫婦で分与する財産となります。例外的に共有財産から除かれる「特有財産」など。

独身時代からもっていた財産、預貯金など、配偶者の協力によって得たわけではない財産は、共有財産に含まれないので注意しましょう。

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住宅ローンを義父母が負担した場合の財産分与

住まいを購入する際、家族や親戚が「頭金」など、資金援助するのは珍しくありません。

不動産の購入時、家族からの資金援助は一部「非課税になる」ため、大切な子どものため貯金をはたいて「住まいの購入費に充てて欲しい」と頭金の一部を援助してくれる親は多いです。

結論から言うと、親族によって得た住宅ローンの費用は財産分与の対象にはなりません。例えば夫の両親が夫に対して支払った頭金は夫のものと考えます。ただし、夫名義のマイホーム購入に際し、自分の両親が頭金を支払い「離婚の際、頭金を返還して欲しい」と要求することは可能です。

この場合の資金は、妻の側の特有財産となり、売却費用などから財産分与をするというのが通常の考えからです。ただし、売却後に利益が出ない（オーバーローンなど）の場合は、財産分与すべき財産が0なので頭金は返還されません。

判断が難しい場合には、離婚弁護士に相談の上「資金が戻ってくるのか」確認しましょう。

まとめ｜離婚の不動産トラブル解決は弁護士に相談しよう

離婚にまつわる不動産トラブルは、大きな資金が動くため素人が判断で交渉をしたり、手続きするのはおすすめしません。

今後、相手と揉めないためにも進退できる離婚弁護士を味方につけ、不動産や財産分与の問題を解決しましょう。