リフォーム・建て替えが相続税対策なるケース

相続前に自宅をリフォームすると、相続財産から現金を減らす一方建物の評価額は変わらないため有効な節税対策となります。また、住宅資金贈与の非課税枠の特例を活用して、子や孫が住宅をリフォームする費用を生前贈与するという方法もあります。この特例は将来的に非課税枠の金額が下がっていくので、早めの検討がおすすめです。

リフォームが相続税対策になる理由

平成25年度の税制改正で相続税の基礎控除額は大幅に縮小されました。そこで新たな節税対策として注目を集めているのが住宅のリフォームです。リフォームで節税できる理由やリフォームの具体例について説明します。

なぜリフォームで節税できる？

相続税対策の基本は、相続財産を減らしておくことです。金融機関に預貯金として所有している財産をリフォームに使っておけば相続財産が減ります。しかもリフォームした自宅の相続税評価額は変わりません。

基礎控除が大幅に縮小された

相続税の基礎控除は、平成25年度の税制改正で以下のように変わりました。

つまり定額控除が2,000万円減り、法定相続人比例控除分も1人あたり400万円も減ったのです。この改正の影響でこれまで課税対象でなかった人も相続税対策が必要になってきています。

リフォームをしても相続税評価額は上がらない

相続税対策として有効な方法の一つが自宅のリフォームです。まず相続開始前にリフォーム代金を支払うことで相続財産を大幅に減らすことができます。一方、相続税において建物の評価額＝固定資産税の評価額なのですが、リフォームのやり方によっては固定資産税の評価額を上げずに済みます。このため相続財産全体としては評価額が下がり、節税が可能となるのです。

節税効果のあるリフォームとは？

リフォームといってもその規模はケースバイケースです。相続税対策として効果的なリフォームを行うなら、具体的にどのような工事を行えばいいのでしょうか。また、大がかりなリフォームの場合は節税効果はどうなるのでしょうか。

リフォームの具体例

国税庁の財産評価基本通達は「その家屋に取り付けられ、その家屋と構造上一体となっているものについては、その家屋の価額に含めて評価する」としています。つまり、台所をシステムキッチンにする、浴室やトイレを新しくするといったリフォームでは固定資産税の評価額は上がらないのです。もし大がかりなリフォームをした場合でも、固定資産税の評価額はリフォーム費用の70％を加算した額になるので、現金で相続するより節税効果があります。

リフォーム資金を生前贈与する

リフォームを活用した相続税対策は、他にも方法があります。それはリフォーム資金の生前贈与です。子どもや孫に住宅の購入・新築・増改築に使う資金を生前贈与すると、相続財産を減らせるうえ、贈与した資金は一定額まで贈与税が課税されないのです。

住宅資金贈与の非課税枠

この特例は、20歳以上の子どもや孫にまとまったお金を贈与したい人にもぴったりです。住宅資金贈与の非課税枠を利用するためにはどのような条件があるのでしょうか。また、どんな増改築工事が対象となるのでしょうか。

住宅資金贈与の非課税枠の条件

受贈者が非課税枠を利用するには、以下のような条件があります。

• 受け取った資金の使用目的が住宅の取得で、直系尊属（父母、祖父母）から与えられたこと
• 贈与を受けた次の年3月15日までに自宅の新築・購入・増改築等を行い、住み始めること

対象となる増改築工事

非課税枠の対象となる増改築工事には、以下のような条件が定められています。

• 売却用ではなく自分が住むために行う増改築工事であること
• 工事費用が100万円以上、かつ居住部分の工事費が全体の2分の1以上であること
• 増改築後の床面積が50平米以上240平米以下であること

住宅資金贈与の非課税枠の注意点

非課税枠のメリットを最大限に活用するためには、早めに決断して実行に移すことが重要です。なぜならば非課税枠は将来的に引き下げられることが決まっているからです。また、贈与の金額が非課税枠を超える場合は他の控除の仕組みを組み合わせると効果的です。

非課税枠は将来的に引き下げられる

この特例の適用は平成27年1月1日から平成31年6月30日までで、さらに非課税枠の金額は将来的に徐々に引き下げられることが決まっています。仮に消費税8%のもとで省エネ住宅・バリアフリー住宅など「良質な住宅用家屋」にリフォームするケースで比較すると、非課税枠が最大となるのは平成27年12月までの1,500万円ですが、その後段階的に1,200万円、1,000万円と下がり、平成30年10月以降は800万円まで下がります。

非課税枠の注意点

特例が適用されるのは直系尊属間の贈与に限られます。このため、もし配偶者の親が「リフォームに使って」とお金を譲ってくれても、非課税の扱いにはできません。また、例えば父親と祖父が同じ年に住宅用資金を贈与する意向で非課税枠を超えてしまうという場合は、暦年贈与や相続時精算課税制度との併用を検討しましょう。

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小規模宅地等の特例を活用した建て替え

子どもに住宅を相続させる場合、小規模宅地等の特例を活用する建て替えで節税を図ることも可能です。近年人気が高まっている二世帯住宅や、将来的に家賃収入が期待できる賃貸併用住宅への建て替えについて説明します。

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二世帯住宅に建て替える

二世帯住宅は、1つの建物に玄関を2つ設けるなどの工夫を施し、親世帯・子世帯がプライベートな空間を分けて暮らす住宅です。近年の税制改正で、二世帯住宅への建て替えが新たな相続税対策の一つとなりました。

税制改正で二世帯住宅も「同居」と認められるようになった

小規模宅地等の特例では、被相続人と同居していた子どもが自宅を相続して住み続ける場合、自宅の土地は「特定居住用宅地」として330平方メートルまでの部分の評価額が80%減額されます。二世帯住宅を「同居」とみなすかどうかは、かつて判断が分かれていましたが、平成25・26年度の税制改正で二世帯住宅にも特例の適用が認められるようになりました。

区分登記は共有登記に変更を

しかし、登記が区分登記になっている場合は、土地全体を特例の対象にできない可能性があります。区分登記とは、建物は1つでも親世帯の居住部分を親の名前で、子世帯の居住部分を子の名前で別々に登記している状態です。この場合、特例の適用は被相続人（親）の居住部分だけになってしまいます。親子が共有名義で登記する「共有登記」に変更しておきましょう。

賃貸併用住宅に建て替える

このほか、自宅の一部をアパートとして貸し出せる賃貸併用住宅に建て替える方法も相続税対策として注目されています。この場合は小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地」を活用します。

賃貸併用住宅のメリット

自宅を子どもに相続させる際に特例の「特定居住用宅地」の適用を受けたくても、別居している家族はそれが叶わないケースも少なくありません。しかし賃貸併用住宅に建て替えれば、特例の「特定居住用宅地」の適用が受けられない土地でも評価額を下げることが可能になります。もちろんリフォーム費用を使うことで、相続財産を減らす効果もあります。

賃貸併用住宅の注意点

賃貸併用住宅は家賃収入が見込めることもメリットですが、アパート経営に乗り出すならそれ相応の覚悟が必要です。建て替え時の住宅ローンの返済や空室で収入が減るリスクを抱え、住人トラブルへの対応など管理人としての手腕も問われます。目先の節税対策だけでなく、20〜30年先まで見据えて慎重に判断しましょう。

いずれの方法も「相続税がいくら減らせるか」という計算だけでなく、相続・受贈する人の希望とマッチする方法は何かしっかり話し合ったり、幅広い節税方法と比較することが大切です。迷ったときは遺産相続に強い弁護士に相談すれば的確なアドバイスがもらえますよ。