不動産（土地や家）を相続した場合はどうすればいい？手続きの流れ

不動産（土地や家）を相続したらどうする？

親から土地や家など不動産を相続した場合、まず何から手を付けて良いのかわからない方も多いのではないでしょうか？相続という手続きは、何度も経験する手続きではないため、突然やってこられると何から手を付けて良いのかわからなくなってしまうのです。
そこで今回は、不動産を相続した場合にどうすれば良いのか？手続きの流れについて詳しくご説明していきます。相続の２つのパターン別に詳しく見ていきましょう。

単独相続～相続人が1人だけの場合

相続のための手続きは不要。単独相続人にそのまま承継される

相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。相続した不動産はすべて自身の所有となります。これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが１人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは？とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。

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相続人が複数いる場合

遺言書を確認する

一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。遺言書で家や土地の相続について指定があれば、その内容に従って相続人が決定します。

遺言書がない場合～遺産分割協議で不動産の相続人を決定する

遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
とはいえ、この時点でも相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。すでに共有して相続されてはいるものの、その行方について遺産分割協議にて決めていくというわけです。

遺産相続した不動産の分割方法

では、その行方はどのように決めていけば良いのでしょうか？
以下にて、不動産を遺産分割する３つの方法について簡単にご説明します。

1. 換価分割
2. 代償分割
3. 共有分割

実は、遺産分割には明確なルールというのはありません。
しかし、事情に応じてある程度は指針となる３つの分割方法があります。
いずれかの方法にて協議をまとめるのが良いでしょう。

換価分割

不動産を売却、現金にして遺産分割する

換価分割とは、不動産をいったん売却してしまい、現金にした上で遺産分割をしようという方法です。そもそも不動産を分割するといっても、その不動産に全員が住めるわけではない場合や、一部を分割されたところで、そのままでは売却も（こちらは以下で説明します）できません。そこで相続人全員の同意の下、不動産のすべて、もしくは一部を売却し、分割しやすい現金にしてしまおうというのが換価分割になります。
現金であれば、相続人の数だけ均等に分割するのも容易なため、不動産を誰が相続するのかなかなか決まらない場合に有効な手段と言えます。ただ、要は売却する手続きであるため、不動産を現物のまま残せないというデメリットがあります。

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代償分割

相続人1人が不動産を相続し、それ以外の相続人へ代償分の現金を支払う

代償分割とは、相続人の１人が不動産を現物のまま相続し、その不動産の価値分の現金を他の相続人に対して支払う（代償する）という分割方法です。
対象となる不動産の住む者が決まっている場合に特に有効な分割方法です。
ただし、相続する１人が現金を持ち出さなければならない場合がある点に注意が必要です。
現金や、現金に代わる相続財産があれば、不動産を相続する者の取得分を減らすなどで代償可能といえますが、それがない場合、１人だけ金銭的負担が大きくなってしまいます。

共有分割

共有財産として相続。デメリットがあり、おすすめしづらい分割方法

共有分割とは、上記いずれの方法でもなく、単純にそのまま相続人全員が共有で相続分を得ることです。この方法であれば面倒な遺産分割協議をする必要もありません。
ただし、不動産の共有状態というのはあまり自由が利かないデメリットがあります。
というのも、大規模な修繕を行う際や売却をする場合、相続人全員の同意がなければ手をつけることができません。悪い言い方をすれば、面倒な手続きの先延ばしにしかならないため、あまりおすすめできる分割方法とは言えません。

不動産の相続登記（土地や家の名義変更）

上記のとおり、不動産を相続した場合、単独相続であれば特に手続きは必要ありませんが、相続人が複数人いる場合は、誰がその不動産を相続するのか、売却するのか、そのまま共有で相続するのかといった点を話し合わなければなりません。こうして遺産分割協議が終了したら、次は不動産の名義変更の手続き、つまりは「相続登記」をすることになります。

相続登記の手続きに期限はなかった

しかし、相続登記というのは数ある相続手続きの中でも少し特殊で、特に期限が決められているわけではありません。相続放棄であれば３ヶ月、相続税申告であれば１０ヶ月と、期限にうるさい相続手続きの中で、急かされることなく行えるのが相続登記の特徴でした。
それゆえ、何年たっても相続放棄が放っておかれている事案はいくつもあります。

相続登記はしなくて良い？相続登記しない場合のデメリット

さて、ここで１つの疑問が出てきます。
「相続登記はわざわざしなくても良いのではないか？」
特に期限もなく、現実に何年も放っておかれる手続きなのであれば、わざわざしなくても生活になんの支障もでないのでは？こう考えるのも無理はありません。
しかし、相続登記をしないでいると、以下のようなさらに面倒な事態を引き起こす火種になりかねないのです。相続登記は決してしなくて良いわけではありません。

家の大規模な修繕・土地の売却ができない

すでに上述してはいますが、相続登記をしないでいると、登記簿上の名義人が亡くなった方のままになっています。この状態では大規模な修繕や売却といった手続きを行うことができません。そのまま住み続けるのであれば関係ないと考える方も多いかもしれませんが、建物というのはいずれ老朽化するものです。となれば、将来的に大規模な修繕は必須です。
いずれ相続登記が必要になることは目に見えています。

子や孫の相続で細分化されると、手続きはどんどん面倒に…

また、相続とは繰り返し起こるものです。相続した不動産は、いずれ子どもや孫が相続していくことになります。しかし、自身の代で相続登記しないでいると、次世代の相続が発生する度に持ち分が細分化されていき、手続きがどんどん面倒になってしまうのです。
持ち分が細分化されればされるほど、全員から同意をもらうのが困難になるばかりか、下手をすれば、どこの誰だかわからない相手と共有名義になっていることもあります。
こんな事態にならないために、相続登記は早い段階でしておくに越したことはありません。

2024年4月より相続登記は義務化へ

相続登記が適切に行われていない土地・家屋などが、不動産の処分時のトラブルや所有者不明の空き家問題などにつながっているという指摘もあり、社会的課題を考慮し、2024年4月以降は、不動産を相続した場合の相続登記は、相続人の義務となることが決まっています。
詳細は下記のページでご紹介しています。

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不動産の相続登記に必要な書類と進め方の流れ

では、相続登記をする場合、どのように手続きをすれば良いのでしょう？
以下にて必要書類と簡単な手続きの流れについてご説明します。

相続登記の必要書類

• 遺産分割協議書（遺産分割があった場合）
• 相続人全員の印鑑証明書・住民票・戸籍謄本
• 亡くなった方の死亡の記載がある戸籍謄本
• 亡くなった方の住民票除票、または死亡の記載がある戸籍附票
• 対象不動産の固定資産評価額証明書
• 対象不動産の登記簿謄本
• 相続登記申請書（法務局にて入手可）

相続登記の簡単な流れ

1. 必要書類を法務局に提出
2. 法務局による相続登記書類の精査
3. 権利証の交付

必要書類を法務局に提出

必要書類がすべて集まったら、対象となる不動産を管轄している法務局に提出します。
この際、必要書類に不足がないか、相続登記申請書に間違いはないかをチェックしてもらうためにも、法務局内部に設置されている「登記相談」を利用するのも良い方法です。

法務局による相続登記書類の精査

提出された登記申請書は法務局にて精査されます。精算の期間は書類提出から１～２週間程度です。

登記識別情報通知書（権利証）の交付

名義変更が完了し、「登記識別情報通知書」が交付されます。こちらがいわゆる権利証です。
登記識別情報通知書には、目隠しシールの下に１２桁の英数字が記載されていますので、この情報を大事に保管しておきましょう。その他に、「登記完了証」という書面も交付されます。こちらを将来に使うことはありませんが、一緒に保管しておくのが良いです。

相続登記は自分でも出来る。スムーズに進めるなら専門家に相談を

上記のように、相続登記は必要書類を集めることさえできれば、それほど苦労することなく出来る手続きです。よって、自分一人でも十分に可能な手続きと言えます。
しかし、必要書類の集め方や、書類の書き方など、調べてみたけどどうしてもわからない、そもそも調べているような時間がないといった方は、必ず弁護士・司法書士など専門家に相談し、相続登記を放置してしまわないようにしましょう。

土地や家、不動産の相続に悩んだら弁護士・司法書士へ相談

相続全般の相談は弁護士に、相続登記については司法書士に相談を

遺産分割協議といった相続全般でわからないことがあれば弁護士に、相続登記についてわからないことがあれば司法書士にそれぞれ相談してください。法律の資格は数多くありますが、それぞれ得意とする分野が異なるため、適した相談先を選びましょう。

【参考】
・相続した不動産を売る｜手続きの流れと不動産売却で成功する」コツ
・相続した土地を売却する際にかかる費用を完全解説