相続登記の義務化とは？3年の期限・2027年3月末の猶予期限・過料をわかりやすく解説

2024年（令和6年）4月1日から、不動産の相続登記は相続人の義務になりました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

義務化より前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年（令和9年）3月31日が期限です。「親名義のまま放置している土地や家がある」という方にとっては、いよいよ期限が迫っています。

ここでは、相続登記の申請義務化の内容、期限の数え方、過料が科されるまでの流れ、期限内に登記できない場合の対処法についてみていきます。

相続登記は令和6年4月から相続人の義務に

土地や建物などの不動産を相続したら、所有者を明確にするために名義を変更する登記をします。これが相続登記です。

相続登記の手続きそのものについては、次の記事で詳しく解説しています。

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かつて相続登記には期限も罰則もなかった

相続登記はさまざまな理由から必要な手続きです。

しかし2024年3月までは、相続登記をしなかったとしても罰則はなく、いつまでに登記をしなければいけないというような期限もありませんでした。

そのため、相続登記を放置していたり、うっかり忘れたり、先延ばしにしていたり、ということが起こりやすかったのです。

不動産登記法の改正により義務化された

相続登記は、令和3年4月に成立した改正不動産登記法により義務化され、令和6年4月1日に施行されました。

義務化からすでに2年以上が経過し、過去の相続分の猶予期限も2027年3月31日に迫っています。相続登記がまだ済んでいない不動産がある方や、遺産分割がまとまらず登記を進められない方は、弁護士などの専門家へ早めに相談しておくことをおすすめします。

不動産登記法改正による具体的な変更点

今回の不動産登記法改正では、「相続人が定められた期間内に相続登記を申請すること」が義務化されました。
また、「登記上の住所や氏名に変更があった場合の変更登記」も義務化されています。

相続登記の申請義務化

不動産を所有していた方が亡くなり相続が発生したとき、その不動産を取得した相続人は、相続登記を申請することが義務付けられています。
相続放棄をした場合などを除き、基本的には不動産を取得した相続人が登記をしなければなりません。

相続登記の期限は3年間

相続登記の期限は3年です。
令和6年4月1日以降に発生した相続では、自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなくてはなりません。

新たな仕組み「相続人申告登記」も同時にスタート

相続登記の申請を義務化するにあたり、速やかに相続登記をすることが難しい場合に備えて、「相続人申告登記」という新たな仕組みが設けられました。

相続登記の申請義務を簡易的に果たすことが可能に

相続登記が進まない背景には、遺産分割協議が長引くことに加え、相続登記の手続きが複雑で手間のかかるものであることがあります。
そこで申請義務の負担を軽くしたものが、相続人申告登記です。

相続人申告登記とは、不動産の登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る手続きです。相続人の1人が単独で行うことができ、自分が相続人であることを証明する戸籍などの資料を提出すれば、申請義務を履行したものとみなされます。登録免許税もかかりません。
他の相続人の協力が不要で添付資料も少ないため、遺産分割協議が難航しているケースや、相続人が多く必要書類の収集に時間がかかるケースで有用です。

相続登記の申請義務は誰にある？

相続登記の申請は、誰がいつまでに行う義務を負うのでしょうか？
ケースごとにみていきます。

遺言で不動産を取得した人

遺言により不動産を取得した相続人は、自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う義務があります。
相続人申告登記で義務を履行することも可能です。

遺産分割で不動産を取得した人

相続開始から3年以内に遺産分割が成立して不動産を取得した相続人は、その日から3年以内に相続登記の申請を行わなければいけません。

相続開始から3年以内に遺産分割がまとまらない場合は、3年以内に相続人申告登記をしたうえで、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記の申請を行います。

3年以内に遺産分割が成立しない場合は相続人申告登記を

3年以内に遺産分割が終わらない見込みなら、相続人の誰かが相続人申告登記をしておきましょう。

その後、遺産分割が成立したら、成立日から3年以内にその不動産を取得した相続人が相続登記の申請を行います。

遺産分割協議中にいったん法定相続分で相続登記をすることもできますが、その場合は遺産分割成立後に再度相続登記をする必要があり、二度手間となってしまいます。

法改正前に相続した不動産も相続登記の義務の対象に

義務化の施行日（令和6年4月1日）より前に発生した相続で取得した不動産にも、登記の義務は発生します。ただし、その期限は取得を知った日からではなく施行日から3年、つまり令和9年（2027年）3月31日です。

祖父母や親の名義のまま長年放置されている土地や建物がある場合は、この期限までに相続登記か相続人申告登記を済ませる必要があります。

施行日前に発生した相続の相続登記の義務化関係｜施行日前に相続が発生していたケース

法務省公式サイト（PDF）より

登記上の住所・氏名の変更登記も義務化された

相続登記の義務化に続き、令和8年（2026年）4月1日からは、登記上の住所や氏名（法人の場合は名称や本店）に変更があった場合の変更登記も義務化されました。

変更登記の期限は変更日から2年以内で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。施行日より前に住所や氏名が変わっていて登記を変更していない場合も対象で、その期限は令和10年（2028年）3月31日です。

手続きの負担を軽くする「スマート変更登記」

あわせて、あらかじめ氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を法務局に申し出ておくと、引っ越しなどで住所が変わった際に法務局が住民基本台帳ネットワークで変更を確認し、本人の意思確認を経て職権で無料で変更登記をしてくれる「スマート変更登記」も始まっています。相続登記を申請する際にあわせて申し出ておくと、その後の手間を減らせます。

相続登記を行わなかった場合の罰則

義務化に伴い、相続登記の申請を怠ると過料の対象になります。
ただし、個々の事情により3年という期間内に申請できないケースも考えられるため、正当な理由がなく申請義務に違反した場合に限って、過料の適用対象になります。

10万円以下の過料に処される

相続登記を怠った場合のペナルティは10万円以下の過料です。

過料は罰金などの刑事罰ではないので前科はつきません。

罰則の対象にならない「正当な理由」とは

法務省は、過料の対象とならない「正当な理由」があると考えられる場合の例を示しています。相続人が多すぎて把握しきれない場合や、戸籍謄本などの資料を集めるのに長期間を要するケースなどが該当します。

正当な理由があると考えられる例：法務省サイトより

• 数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース
• 申請義務を負う相続人がDV被害者等であり、生命・身体に危害が及ぶおそれがあるケース
• 申請義務を負う相続人が経済的に困窮しているため、登記費用を負担する能力がないケース

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過料が科されるまでの流れ｜まず法務局から催告される

期限を過ぎたからといって、直ちに過料が科されるわけではありません。過料が科されるまでの流れは次のとおりです。

1. 登記官が義務違反を把握すると、相続人に対して期限を定めて登記を申請するよう催告する（催告書が送付される）
2. 催告書に記載された期限内に申請がされない場合、登記官が裁判所に義務違反を通知する
3. 裁判所が過料を科すかどうかを判断する

催告に応じて期限内に相続登記を申請すれば、過料に処されることはありません。また、催告を受けた相続人からの説明により、登記官が「正当な理由」があると認めた場合も、裁判所への通知は行われません。

相続人申告登記をすれば過料の対象にならない

相続登記の申請が間に合わない場合でも、前述の相続人申告登記を行えば申請義務を履行したことになるため、過料の対象になりません。

相続人申告登記と相続登記は別の手続き

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な手続きで、相続登記とは異なります。相続人申告登記をしても不動産の名義は亡くなった方のままで、そのままでは売却や担保設定はできません。遺産分割協議が成立したら、あらためて相続登記の申請が必要です。

相続登記が義務化された理由

相続登記申請の義務化は、所有者不明土地の解消に向けた対策の一つです。

所有者不明土地とは、所有者が判明しない、判明しても所在がわからず連絡がつかない土地のことです。

所有者不明土地の原因は相続登記未了が多数

所有者不明土地が発生してしまう原因の多くが、相続登記されていないことや、所有者の住所変更登記がされていないことにあります。

所有者不明土地の割合と原因：H29国交省調査

法務省公式サイト（PDF）より

所有者不明のまま放置すると土地の共有者が増えすぎる

相続登記が義務でなかったころは、活用する予定のない土地などは登記する必要性を感じられないこともありました。

しかし、相続登記をせずに複数の相続人で共有したまま次の相続が発生すると、相続人が雪だるま式に増えてしまうケースも多いでしょう。

共有者が多くなるとすべてを把握するのが困難になりますし、相続登記申請手続きで必要な書類を収集するのも膨大な手間がかかってしまいます。

所有者不明土地による問題とは

所有者不明土地は、管理されずに近隣へ迷惑になる可能性があります。

災害対策が必要でも所有者がわからずに進まないことや、高齢化により土地所有者の相続が増加し、さらに深刻な事態になることが懸念されています。

相続登記義務化による不動産相続時の注意点

不動産を相続する際は、相続登記の申請義務を意識して手続きを進めることが必要です。注意点をまとめてみます。

過去の相続で未登記の不動産は2027年3月31日までに登記する

2024年3月31日以前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない不動産がある場合は、2027年3月31日までに相続登記を申請しましょう。

まずは法務局で登記事項証明書を取得し、その不動産の名義が誰になっているのかを確認するところから始めてください。相続人が多くて遺産分割協議が難しい場合は、相続人申告登記で期限内に義務を果たしておく方法もあります。

3年以内に相続登記申請する

不動産を相続したら、3年以内に相続登記を申請しましょう。

売却・活用・担保として利用する際にも相続登記が必要ですから、できるだけ速やかに申請することをおすすめします。

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期限内に申請できない場合は相続人申告登記を

3年以内の申請が困難なら、相続人申告登記をしましょう。

相続人申告登記は手続きが容易で費用もかからないため、大きな負担にはならないでしょう。

遺産分割が終わったら3年以内に相続登記申請を

遺産分割協議が整い不動産を取得したら、その内容に沿って相続登記を申請しましょう。
遺産分割協議成立から3年以内に行います。

相続登記の義務化以外の改正にも注意

今回の民法・不動産登記法の改正では、不動産登記制度の見直しだけでなく、相続した土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」（令和5年4月開始）や、所在のわからない共有者がいる場合に共有関係を解消しやすくする仕組み（共有に関する民法のルールの見直し）なども整備されています。

こうした新しい制度の利用も検討し、よりよい相続を目指しましょう。

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まとめ

義務化というと、必要な手続きやペナルティが増えて大変だというイメージを持たれる方も多いでしょう。
しかし、そもそも相続登記は速やかに行うことが望ましい手続きですし、相続人申告登記やスマート変更登記など、負担を軽くする仕組みも用意されています。

過去の相続分の猶予期限である2027年3月31日は目前です。相続登記が済んでいない不動産がある方は、弁護士などの専門家へ相談し、速やかに手続きすることをおすすめします。