相続した親の家の解体～費用相場と売却を含めた相続手続きの流れ

親の住んでいた実家の家を相続した際、様々な理由から「家を取り壊したい」と考える方は少なくありません。

相続した家の解体を考える場合、気になるのが解体費用と手続きの進め方です。

ここでは、相続した家を解体する際の費用相場と、手続きの流れについてみていきます。

親の実家の相続、解体費用はどのくらい？

相続した家の解体費用は、建物の大きさや構造、立地等によって異なります。

そのため、おおよその費用を知るには、地域ごとの費用の目安に、その他の条件を加味します。

建物の構造による費用の違い

一般的な木造の家は取り壊ししやすいため、坪単価で3万円～が解体費用の目安とされています。

取り壊ししにくい頑丈な建物になればなるほど解体費用は高額となり、鉄筋コンクリート造であれば坪単価6万円～が目安です。

建物の広さによる費用の違い

広い家はそれだけ解体に多くの費用がかかります。

また、3階建ての家や地下階がある場合も、取り壊す面積が広くなるため解体費用は高くなります。

母屋だけではなく、物置や車庫、庭の樹木やブロック塀の解体が必要なケースではさらに費用が上乗せされます。そうしたエクステリアがあると、想定した以上に費用がかさんでしまうケースも少なくありません。

建物の立地による費用の違い

一般に東京都などの都心部は解体費用が割高になります。東京と地方の家では50坪の家の場合で100万円程度も差がでることがあるのです。

※東京都：坪単価5万円 地方：3万円とした場合の概算
※地域・立地条件・大きさなどにより実際の解体費用は変わる場合があります

同じ地域の建物でも、住宅密集地に建っている家を解体する場合は費用が余計にかかりますし、周辺の道路状況によって重機が入らないケースや近隣に特別な配慮が必要なケースなどでは追加で費用が発生するため割高になると考えられます。

物件の構造や広さ、建物の建つ地域以外でも、建物の立地・周辺環境など、解体費用は様々な条件で異なります。

そのため、解体工事の際は、住所や広さといった事前情報だけで解体費用が算出されることはまずありません。

解体業者が事前の現地調査を行った上で、その土地・建物に合った金額の見積もりが行われるのが通常の流れです。

参考：家の解体費用の相場・目安はいくら？内訳の見方や金額負担を軽減する方法も解説｜解体見積もり広場

ゴミ屋敷の場合、費用が高額になる可能性

解体で生じた廃棄物の処理費は、家の解体費用に含まれます。ただし、家の中に残されている家具や家電、不用品などは基本的には解体費用に含まれず、別途処分費用がかかります。

そのため家の中に大量のゴミや不用品が放置されている、いわゆるごみ屋敷を解体するケースでは、ゴミの処分費が高額になってしまうリスクがあります。

解体する実家の不用品は早めに処分、整理することをおすすめします。別途不用品回収業者への依頼が必要になるケースもありますので、解体工事業者へ確認しましょう。

参考：ゴミ屋敷まとめ｜片付け・掃除の方法から不用品回収業者への処分費用まで｜粗大ごみ回収ガイド

解体費用は誰が払う？

決して安くはない家の解体費用。遺産相続で手にした家を解体する場合に、解体費用を誰が負担するのかは大きな問題です。

ここでは解体費用を誰が払うのか、費用を負担する人と税控除についてみていきます。

相続開始以降に家を解体する場合、解体費用は相続人持ちに

相続開始後（家の持ち主が亡くなった後）に家を解体する場合、解体費用は相続人が負担します。

相続人が複数人いる場合は、

• 家と土地を相続する人が負担する
• 全員で負担して土地の売却代金を分割する
• 特定の相続人が解体費用を立替え、売却代金を分割する際に立替分を回収する

などの方法があります。

いくら身内同士でも、うん十万単位の出費となることもある解体費用となると、負担を渋る相続人が出てくるケースはよくあります。

支払い方法を具体的に決めておくことは、公平な相続を実現する上でも重要となるため、相続人同士でよく話し合って決めましょう。

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解体費用は相続税控除の対象外

解体費用は相続した家にかかる費用ですが、相続が発生したあとでは家は相続人が所有するものと考えられるため（遺産分割前は相続人全員で共有していると考えられる）相続財産の評価額からマイナスすることはできません。

売却時の諸経費として、譲渡所得税の控除になる

相続した家の解体費用は相続税控除することはできません。

しかし相続後に土地を売却する際には譲渡費用として譲渡所得税から控除できます。

相続した家を解体する場合の流れ

遺産相続した家を解体する場合は、相続人間で相談し、最終的に土地をどう処分するかも含めた判断が必要です。ここでは相続した家を解体する際の一般的な流れについてみていきます。

1. 解体費用の見積もりを取る
2. 遺産分割協議
3. 解体工事
4. 建物滅失登記
5. 空き地の相続登記申請
6. 空き地の売却

解体費用の見積もりを取る

相続した家を取り壊す場合、解体費用がいくらかかるかを確認したうえで、解体するか否か、相続人の誰が費用を負担するかなどについて決めなければなりません。

まずは解体工事業者に事前調査を行ってもらい、見積もりを確認しましょう。

　解体費用が出せない場合の対処法

家や土地が広い場合や、そもそも手元の現金が少ない場合、解体費用が高く、支払いができないケースも想定されます。

こうした場合は

• 補助金
• 空き家解体ローン

などの利用を検討することになります。

自治体によって条件や上限に違いはありますが、空き家問題解決のため、自治体が補助金を支給しているケースは多くあります。

空き家解体のためのローンは無担保で低金利の場合が多いですから、受け付けている金融機関を確認してみてください。

遺産分割協議

解体費用の相場が分かったら、相続人同士で話し合いを行います。

実家の処分には抵抗のある家族もいるでしょうから、きちんと話し合いをして結論をだすことで後々のトラブルを防ぎましょう。

解体費用の負担について、解体後の土地の活用方法や処分方法についても相談します。

家の解体含む遺産分割の方針がまとまったら、以後のトラブルを予防する意味でも、遺産分割協議書を作成することをおすすめします。

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解体工事

解体工事費の見積もりが出たら、内容をよく確認します。複数業者から見積もりをとると良いでしょう。

業者ごとに内容や金額が大きく違う場合は確認し、信頼できる業者を見つけてることが重要です。

解体工事業者の評判はネットでもポータルサイト等で調べることが可能です。

参考：解体見積もり広場

建物滅失登記

家を解体したら、建物滅失登記が必要です。

期限は解体後1カ月以内とされており、登記をしないと不動産登記法により科料に処されるリスクがあるほか、取り壊し済みの家に対して固定資産税が発生します。

建物滅失登記は単独でも申請できますから、忘れずに行いましょう。

空き地の相続登記申請

家を取り壊して空き地となった土地は、早めに相続登記をしましょう。

相続登記自体には期限や登記をしないことによる罰則はありませんが、土地を売却したり担保にしたりする際には必ず登記が必要です。

登記をしないままでおくと次の相続で権利関係が複雑になってしまったり土地を活用しにくくなったりというリスクが生じてしまいます。

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空き地の売却

更地になり空き地となった土地を売却する場合、実際の売却までには時間がかかることを念頭におきましょう。

最短でも3カ月はかかると考えておいてください。

土地を無事に売却できたら、相続人間で決めてあった解体費用の清算などを行います。

相続した家を解体するメリット

空き家になった実家をそのまま所有し続けることもできますが、遺産相続した家を取り壊すことにはどのようなメリットがあるのでしょうか？

空き家管理の負担がなくなる

老朽化した建物やブロック塀には倒壊のリスクがあります。

また、空き家のあることが治安悪化の原因となり、近隣とトラブルになる可能性もあります。

家を取り壊して更地にすることで、相続人に求められる管理の負担は大幅に軽減されます。

土地の換価分割が可能に

家を解体して更地にすれば、その土地を他の相続人と分け合うことも可能です。

土地を売った代金を分割（換価分割）すれば、土地を公平に分割することができます。

古家付き土地より更地の方が売りやすいのが一般的

遺産相続した実家を換価分割するなら、家が建ったまま売却してその代金を分け合うこともできます。

ただし、一般に古屋の建っている土地よりも、更地のほうが売却しやすいのが現状です。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が利用できる

また、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家を相続人が3年以内（相続した年から3年後の12月31日まで）に売却すると、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。

特別控除適用の要件に「家を耐震補強して売却した場合」もしくは「家を解体して更地にして売却した場合」というものがあり、更地にして売却した場合は後者にあてはまります。

ただし、他にも「昭和56年5月31日以前に建築された家であること」などの要件があります。

実際に解体を行う際は市役所・区役所の空き家担当の窓口に相談・確認の上、進めるようにしましょう。

手続きに不安を感じる方は相続や不動産に強い弁護士や司法書士、税理士等に相談するのもおすすめです。

相続した家を解体するデメリット

解体費用の負担が発生する

解体費用の負担は相続した家を取り壊すことのデメリットになるでしょう。

解体費用が土地の売却価格よりも高額なら、赤字になってしまいます。

田舎の土地や活用しにくい立地の土地は更地にしても売れにくいことがありますので注意が必要です。

固定資産税が高くなる

その他のデメリットとして、固定資産税負担が増えることがあります。

住宅が建っている土地の場合「住宅用地に対する課税標準の特例措置」の適用対象となり、固定資産税は低く抑えられます。

この特例措置は非常に強力で、最大200平方メートルまでの小規模住宅用地であれば固定資産税評価額の1/6、200平方メートルを越える部分（その他の住宅用地）は固定資産税評価額の1/3 で済みます。

家を解体すると、土地のみの固定資産税となり特例措置の恩恵が受けられなくなります。

最大200平方メートルまでの土地であれば、家が建っている場合と比べ固定資産税は6倍にまで高くなることになります。

そのまま売れる場合も

最近では古家のリノベーションも人気がでてきています。古屋付き土地を低価格で購入して自分でリフォームしたり、古民家風カフェなどに改装して事業を始める方もいらっしゃいます。

家屋の状態次第では、解体にまつわる費用や手間をかけることなく売却できるケースもあります。

家を取り壊さずにそのまま売却できないか、一度確認してみる必要があるでしょう。

遺産相続による家の解体でよくあるトラブル

家を解体して更地にして、予定通り売却できれば良いのですが、他の相続人が急に意見を変えたり、予想外の解体費用がかかったりというトラブルも起こり得ます。

遺産相続した家の解体を検討したときに、考えられるトラブルをみていきます。

解体費用の負担や折半で兄弟姉妹とモメる

相続した家の解体費用の負担が大きいと、他の相続人と揉めてしまうことがあります。

兄弟間でも負担できる金額は異なってきますし、他の相続財産をどう分けるかによってもさまざまな意見がでることが予想されます。

単純に折半とはいかない場合も多いでしょう。

解体・売却直前になって反対する相続人が出てくる

実家に思い入れのある相続人もいるでしょうから、家の解体自体に反対されるケースもあります。

売却に同意していたのに、直前になって売却したくないと反対されると困ったことになります。

あとで揉めないよう、よく話し合いの上で解体を決めましょう。

資金面の負担と生家に残る感情、両面の問題解決がカギに

遺産相続した家の解体で揉めないためには、解体費用の負担をできる限り抑え、家の取り壊しに関しての相続人それぞれの思いを整理することがポイントです。

資金面と感情面、どちらの面についてもよく話し合いましょう。弁護士などの専門家の意見を取り入れるのも有効な手段です。

まとめ

相続した実家の解体にまつわるトラブルは弁護士に相談を

相続した実家には、思い入れがあるケースも多く、取り壊しに積極的でない家族もいらっしゃることでしょう。

実家をトラブルの火種にしないために、解体費用やメリット・デメリットを確認した上で、相続人同士でよく話し合いましょう。

トラブルを未然に防ぐためにも、実家の相続・解体については弁護士に相談することをおすすめします。