借地権付き建物とは？メリット・デメリットと相続・売却時の注意点

借地権付き建物を所有していると、地主とのトラブルに巻き込まれる可能性があるなど一定のリスクを抱えることになります。

反面、購入価格が安くなる、固定資産税を払わなくて良いなどのメリットも少なくありません。

この記事ではそもそも借地権付き建物とは何か、メリットやデメリット、地主と借主のよくあるトラブルについて解説します。

借地権付き建物とは

借地権付き建物とは、他人の土地を借りる権利である借地権のついた建物です。

借地権建物の場合、底地は地主のものであって建物所有者のものではありません。

このように底地と建物の所有者が異なる建物を「借地権付き建物」といいます。

借地権付き建物の場合、底地には地上権や賃借権がついています。
これらの地上権や賃借権をまとめて「借地権」といいます。

借地権とは

借地権とは、土地を借りる権利のことです。
借地権には地上権と賃借権の2種類があります。

地上権と賃借権

地上権とは、土地を利用できる物権的な強い権利です。
権利者は土地を自由に利用できるので、地主の承諾なしに土地を転貸したり借地権を売却したりしてもかまいません。

賃借権は、地主から土地を借りる債権的な権利です。
借主は地主の許可なしに土地を転貸したり建物を売却したりははできません。
勝手に売却などをすると、土地の賃貸借契約を解除される可能性もあります。

借地権付き建物は賃借権のことを指すのが一般的

一般的に「借地権付き建物」という場合、「賃借権」を表すケースが多数です。
賃借権の場合、借主が勝手に建物を売ったり土地を転貸したりしてはならないので、勝手にこういった行動をとらないよう注意が必要です。

借地権の種類

借地権は以下の3種類に分類されます。

• 旧借地権
• 普通借地権
• 定期借地権

旧借地権

旧借地権は、1992年8月より前に土地を借りた場合に適用される借地権です。
1992年8月に借地法が改正されて現在の借地借家法が制定されたので、それ以前とそれ以後で借地権の種類が変わるのです。

建物の種類により存続期間は２０年または30年

旧借地権の場合、建物の種類によって存続期間が異なります。
木造などの非堅固建物の場合、存続期間は20年です。
鉄筋や鉄筋コンクリートなどの堅固建物の場合、存続期間は30年となります。
また地主が契約の更新を拒絶するには正当事由が必要です。

普通借地権

1992年8月以後に設定された借地権には現在の借地借家法が適用されますが、その場合、普通借地権か定期借地権に分けられます。

普通借地権は原則的な借地権です。
借地権の存続期間な建物の構造に関係なく30年で、1回目の更新後は20年、2回目以降の更新時には存続期間が10年となります。

普通借地権の場合、契約期間が満了しても更新されるのが原則となり、正当事由がない限り地主は更新拒絶ができません。

定期借地権

定期借地権は契約期間が終了すると更新されずに契約が終わるタイプの借地権です。
契約期間が終了すると、借主は基本的に建物を収去して土地を地主へ返さねばなりません。

定期借地権には

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付き定期借地権
• 事業用定期借地権

の3種類があり、原則的な一般定期借地権の場合には権利の存続期間は最低50年となります。

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借地権付き建物のメリット

借地権付き建物を所有するメリットをみてみましょう。

物件価格が安い

借地権付き建物は、土地の所有権のついた建物と比べると価格が低額です。
底地の所有権は地主にあるので、その分価値が低くなります。
安く買えることは一定のメリットといえるでしょう。

ただし底地は手に入らないので、借主は土地を自由に使えないことに注意が必要です。
たとえば将来建物を売却したいとき、地主の許可がないと売却が難しくなってしまいます。

土地に対する税金（固定資産税・都市計画税）がかからない

借地権付き建物の場合、土地にかかる税金を払うのは地主です。
建物の所有者は土地にかかる税金を負担する必要がありません。

所有権つき建物を購入すると土地の税金も払わねばならないので、それと比べると税額を抑えられるメリットがあるでしょう。

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更新を続ければ長期的に借りられる

普通借地権の場合、契約期間が満了しても契約の更新が原則となります。

地主は正当事由がなければ契約の更新拒絶ができません。
更新を繰り返していけば、借地権であっても長期にわたって土地を借り続けられます。

ただし定期借地権の場合には契約期間が満了すると土地を地主へ返さねばならず更新できません。
土地をずっと使いたいなら普通借地権を設定すべきです。

借地権付き建物のデメリット

借地権付き建物には以下のようなデメリットがあります。

地代の支払いが毎月発生する

借地権付き建物の場合、底地はあくまで借りている状態です。
他人の土地を使わせてもらうのですから、地代を払わねばなりません。

建物を使い続ける限り地代が発生し続けるのはデメリットといえるでしょう。

住宅ローンが利用できない場合がある

借地権付き建物が古い場合、物件に担保価値がほとんど認められないケースが少なくありません。
その場合、住宅ローンを利用できない可能性が高くなります。
ローンを利用して物件を購入したい人にとってはデメリットとなるでしょう。

ただし必ず住宅ローンを使えないわけではありません。
たとえば最近増加している定期借地権付きの新築マンションの場合は住宅ローンを利用できるケースが多数です。

建物のリフォームや売却に地主の許可が必要

借地権付き建物の場合、建物の利用条件が制限されていたり、増改築に地主の許可を要したりするケースが多数です。
その場合、建物のリフォームや売却などに地主の許可が必要になります。
自分の建物なのに自分の自由にならないのはデメリットといえるでしょう。

定期借地権付きの場合は更地にして返却しなければならない

定期借地権は、契約期間が満了すると権利が消滅し、更新はできません。
地主が買い取るなどしてくれない限り、建物を壊して土地を返す必要があります。

土地を更地に戻して返却しなければならないのは定期借地権のデメリットといえるでしょう。

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物の場合、地主の許可なしに勝手に売却できません。
売却を希望する場合には、以下のように対応する必要があります。

• 地主に借地権を売る
• 借地権を第三者に売却する
• 等価交換で所有権を持った建物を売却

地主に借地権を売る

1つは、地主へ借地権付き建物を売却する方法です。地主に建物を買い取ってもらえたら、借主は自分で建物を壊す必要がありません。
第三者へ売却する場合と異なり地主の許可を別途取得する必要もないので、手間を省けるでしょう。
借地権付き建物を手放したいなら、まずは地主へ買取を打診してみましょう。

ただし地主が常に建物を買い取ってくれるとは限りません。地主には建物の買取義務はないからです。買取価格面で折り合いがつかないケースもあります。

借地権を第三者に売却する

地主が建物を買い取ってくれない場合でも、第三者へ借地権を売却する方法があります。
た
だし第三者へ借地権付き建物を売却する際には、地主の許可が必要です。
許可なしに勝手に売却すると、借地契約を解除されてしまう可能性があるのでやってはいけません。

また地主の許可を得る場合には、一定の承諾料を要求されるケースが多数です。承諾料については地主と話し合って決めなければなりません。

ただし承諾を断る理由が見当たらないのに地主がどうしても承諾しない場合などには、裁判所へ申し出をして「地主の承諾に代わる決定」をしてもらえる可能性もあります。
地主がどうしても売却に同意してくれない場合には、一度弁護士へ相談してみると良いでしょう。

等価交換で所有権を持った建物を売却

借地権を売却する方法としては「等価交換」もあります。
等価交換とは、借地権と底地の一部を交換することです。

等価交換をすると、土地の借主は土地の一部について、所有権を取得できます。
所有権を取得した土地の部分に建物が建っていたら、借主は所有地ごと建物を売却できます。

等価交換をする場合には、通常土地の分筆を行わねばならず、建物や土地の適正な評価も必要となります。
迷ったときには専門の不動産会社などに相談してみると良いでしょう。

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借地権付き建物でよくあるトラブル

借地権付き建物を所有していると、地主との間でトラブルになるケースが少なくありません。どのようなトラブルが多いのか、みてみましょう。

地代を巡るトラブル

非常に多いのが、地代を巡るトラブルです。

地代の増額請求や減額請求

いったん地代を定めでも、時代や経済事情の変化などによって金額が不相当になってしまうケースが少なくありません。
そういった状況になると、地主が地代の増額を要求したり、借主が地代の減額を要求したりする可能性があります。

ところが地主が地代の増額を求めても借主が応じず折り合いがつかない場合、反対に借主が地代の減額を求めても地主が納得せず折り合いがつかない場合が珍しくありません。
地代の増減額について当事者同士ではもめごとが片付かない場合、最終的に裁判をして裁判所に決定してもらう必要があります。

地代増額のトラブルを防止する特約も

なお地代の増額にもとづくトラブルを防止するために「地代不増額特約」をつけることが可能です。
地代不増額特約とは、地主の側から地代の増額請求ができないとする特約です。
これをつけておけば、契約中地主から地代の増額を要求されないので、借主としては安心できるでしょう。

一方、普通借地権の場合、地代不減額特約をつけることはできません。借地契約では借主が強く保護されるからです。

地代不払いのトラブル

借主が地代を払わないトラブルも珍しくありません。
地代を長期にわたって支払っていないと契約を解除されて土地の明け渡しを求められてしまいます。

地代支払は借主の法的義務なので、怠ってはなりません。

更新を拒否される

借地契約の更新を拒絶されるトラブルもよくあります。
普通借地権の場合、契約期間が満了しても更新されるのが原則であり、地主は正当事由がないと更新拒絶ができません。

しかし地主によっては正当事由がなくても更新を拒否して土地の明け渡しを請求してくるケースがありますし、そもそも正当事由があるかないかで地主と借主との間でトラブルになるケースもよくあります。

地主からの更新拒否は弁護士に相談を

正当事由については地主側にとって厳しく判断されるので、認められないケースも多数あります。
契約期間が満了したときに建物を使い続けたいのに地主が更新拒否して明け渡しを求めてきたら、一度弁護士に状況を相談してみましょう。
更新の拒絶理由がなければ契約を存続させられる可能性があります。

借地の返還・立ち退きを求められた

契約中に地主から土地の返還や建物収去と立ち退きを求められるトラブルもあります。
契約期間の定めのない借地契約などでは、地主は借主に契約の終了を申し入れられるからです。

ただし契約を終了させるに際しても、やはり正当事由が必要なので、簡単には解約は認められません。
地主から借地の返還や立ち退きを求められても、建物を使い続けたければすぐに応じる必要はありません。
まずは弁護士に相談して、正当事由があるかどうかを確認しましょう。

借地権の相続に地主の承諾は不要

また相続が発生すると、「所有者が変わった」といわれて立ち退きを求められるケースが珍しくありません。
しかし相続には地主の承諾は不要なので、借地権付き建物を相続したからといって立ち退く必要はありません。
地主から立ち退きを要求されても立ち退きを拒否するか、立ち退くとしても立退料を請求すると良いでしょう。

まとめ

借地権付き建物の相続は弁護士など専門家に相談を

借地権付き建物を相続すると、地主との間でトラブルが発生するケースも少なくありません。地主から退去を求められるケースもよくあります。
契約を継続するとしても終了させるとしても、いったんは地主と話をしなければならないでしょう。

自分たちだけで対応するとトラブルが悪化してしまう可能性が高まります。
借地権付き建物をスムーズに相続するには、法的な知識が必要です。
迷ったときには一度、不動産や相続に詳しい弁護士に相談してみましょう。