借地権は相続できる？地主の許可が必要なケースと手続きの流れ、トラブルへの対処法

借地権は相続財産として相続人に承継されます。基本的には従前の契約内容が承継されるため、被相続人の死亡を理由に立ち退きや名義変更料を要求されても応じる必要はありません。ここでは、借地権の相続について、地主の許可が必要なケースや相続税の評価方法、相続する際の注意点などについてみていきます。

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とした地上権または土地の賃借権をいいます。つまり、借りた土地の上に建物を建てられる権利です。
そのため建物のない更地や駐車場用地などの賃借権は、借地権にはあたりません。

借地権は売却できるので経済的価値があり、相続財産とみなされます。

賃借権と地上権

なお、借地権には地上権または土地の賃借権があります。
賃借権と地上権の主な違いは、賃借権は借地権の譲渡等を行う際に地主の許可が必要なのに対して、地上権では必要がないということです。

地上権の契約は目的が限定的（太陽光パネルの設置・鉄道のトンネルや高架の設置など）で、地主にとって不利な契約となる可能性があることから、賃貸物件に設定するケースはあまりみられません。
借地権に関する契約のほとんどが賃借権契約ということから、ここでは土地の賃借権に対する借地権に関して解説しています。

借地権の種類

借地権は平成4年8月1日以降、借地借家法が適用となっています。借地借家法では、旧借地法による借地権と同じく、更新を前提とした借地権（普通借地権）が制定されており、加えて契約期間の更新を前提としない借地権（定期借地権）などが追加されています。

• 普通借地権
• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 一時使用のための借地権
• 旧借地法による借地権

普通借地権

普通借地権は契約の残存期間（30年以上）はありますが、建物が存在していれば基本的に契約の更新ができる借地権です。契約更新後の期間は10年（初回のみ20年）です。

契約を更新せずに満了する場合、更地での返還が原則です。ただし普通借地権には建物買取請求権がありますので、地主に対して建物を時価で買い取るように請求することも可能です。

一般定期借地権

一般定期借地権は契約の更新がない借地権です。残存期間は50年以上と長く設定されていますが、建物買取請求権がありませんので更地にしてから地主に返還しなければなりません。建物の再築による期間の延長もできません。
また、普通借地権と同様に、土地の用途に制限がありません。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業目的（居住用以外）で土地を借りる際に適用されます。一般定期借地権と同じく契約の更新や建物の再築による期間の延長はなく、建物買取請求権もありません。残存期間は10年以上50年未満です。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約満了後に地主が建物を買い取る約束をするものです。土地の用途に制限はなく、残存期間は30年以上です。

一時使用のための借地権

工事事務所用の簡易建物の設置や仮設店舗など、一時使用目的で借地権を設定したことが明らかな場合には、一時使用目的の借地権が適用されます。
一時使用目的の借地権には残存期間や建物買取請求権などがなく、期間の満了とともに消滅します。

旧借地法による借地権

借地借家法施行より前に成立した借地権を、旧借地法による借地権といいます。「旧法上の借地権」とも呼ばれます。

旧借地法による借地権と新法の借地権の主な違いは、建物の残存期間や契約更新後の契約期間の長さです。旧借地法では借地権を持っている側（借地人）の権利が強く、貸している側（地主）の権利が弱いと考えられます。

平成4年8月1日より前に契約した借地権は現在でも旧借地法が適用されますので注意しましょう。

借地権は相続できる

借地権は相続財産ですので、現預金や不動産などの他の財産と同じく、相続できます。名義変更などの手続きも原則必要ありません。

法定相続人への借地権相続なら地主の許可は不要

妻や子など、法定相続人が借地権を相続する場合は地主の許可は不要です。
土地の返還や契約の変更、名義変更料や承諾料も不要です。

相続した借地権で地主の許可が必要なケース

借地権を相続した場合には、基本的に地主の許可は不要なのですが、遺贈の場合や売却の際には地主の許可を得て承諾料を支払う必要があります。

• 相続人以外への遺贈
• 借地権の第三者への売却・譲渡
• 建物の建て替え・増改築

相続人以外への遺贈

借地権を、法定相続人以外の第三者へ遺贈や死因贈与する場合には地主の許可が必要です。また、通常は承諾料を地主に支払います。

借地権の第三者への売却・譲渡

借地権を第三者へ売却・譲渡する場合も地主の許可と承諾料が必要です。無断で売却すると借地契約を解除されてしまう可能性もあります。

建物の建て替え・増改築

契約上で建て替えや増改築について制限する条項が設けられている場合は、地主の許可を得ないと増改築できません。無断で増改築や建て替えをすると借地契約を解除される恐れがあります。通常は承諾料の支払いも必要です。
地主の承諾を得られない場合は裁判所へ申し立てを行えます。

借地権に関する承諾料の相場

借地権を譲渡する際などは、地主に承諾してもらうため承諾料が必要です。

譲渡承諾料（名義変更料）の相場：借地権価格のおよそ10％

遺贈によって借地権を第三者が取得する際や、借地権を第三者へ売却する際の承諾料は借地権価格の10％が目安です。路線価格や譲渡価格の10％程度となるケースもあります。

増改築承諾料の相場：更地価格のおよそ2％～3％

建物の一部のみの増改築を行う場合、2～3%程度の承諾料が相場です。

建て替え承諾料の相場：更地価格のおよそ3％～5％、内容により10%

契約による取り決めがない場合、建て替え承諾料の相場は3％～5％程度です。

ただし、木造住宅をRC造（鉄筋コンクリート造）住宅への建て替えを行う場合は、10%程度と承諾料が大きく上昇します。
これは旧借地法において、木造住宅は非堅固な建物・RC造（鉄筋コンクリート造）は堅固な建物とみなされ、法律上の条件が変わってくるためです。木造からRC造（鉄筋コンクリート造）への建て替えでは借地条件変更が必要となり、建て替えでの承諾料相場である3～5%ではなく、借地条件変更の相場＝10%が適用されることになります。

借地権相続の手続きの流れ

借地権相続の手続きは、借地権が登記されているか否かで異なります。

借地権の登記がない場合は建物の名義を変更するだけですが、借地権の登記がある場合は建物とあわせて借地権の名義も変更します。

なお、借地権の登記は必須ではなく、登記されていないケースの方が多いのが現状です

1. 登記事項証明書の取得
2. 必要書類の準備
3. 地主への連絡
4. 借地権付き建物の相続登記

登記事項証明書の取得

借地権の相続をする際は、法務局で借地権の対象となる不動産の全部事項証明書を取得します。

必要書類の準備

名義変更の際に必要となる書類を準備します。以下のような書類が必要になります。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本
• 被相続人の住民票の除票もしくは戸籍の附票（登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印された印鑑に関するもの＊遺産分割協議書を提出する場合）
• 固定資産税評価証明書
• 相続人（法定相続人のうち借地権を相続する人）の住民票
• 登記申請書
• 遺産分割協議書もしくは遺言書

地主への連絡

地主の承諾は必要ありませんが、相続が発生したことを地主へ通知しましょう。

借地権付き建物の相続登記

法務局で借地権付き建物の相続登記を行います。借地権の登記がある場合はあわせて相続登記します。
相続登記には登録免許税が必要です。

建物の所有権移転登記にかかる登録免許税

固定資産税評価額　×　0.4％

借地権の名義変更に関する登録免許税

固定資産税評価額　×　0.2％

令和6年4月～相続登記が義務化されていますので、3年以内に相続登記をしなければなりません。

こちらも読まれています借地権付き建物とは？メリット・デメリットと相続・売却時の注意点 借地権付き建物を所有していると、地主とのトラブルに巻き込まれる可能性があるなど一定のリスクを抱えることになります。反面、...この記事を読む

借地権の相続税の評価と計算方法

借地権は相続財産ですので、相続税の対象になります。借地権の種類ごとに相続税評価額の計算方法をみていきます。

普通借地権

普通借地権の相続税評価額は、自用地評価額（借地権のない場合の土地の評価額）に借地権割合を乗じて求めます。

普通借地権の相続税評価額　＝　自用地としての評価額　×　借地権割合

自用地としての評価額は以下のように求めます。

• 路線価方式（市街地）の評価額　＝　路線価　×　各種補正率　×　土地面積　×　借地権割合
• 倍率方式（郊外）の評価額　＝　固定資産評価額　×　倍率

路線価と倍率は国税庁のホームページで確認できます。

財産評価基準書｜国税庁

定期借地権

定期借地権の相続税評価額の評価方法は2通りありますが、通常は以下の簡便法で計算します。

定期借地権の相続税評価額　＝　自用地としての評価額　×　定期借地権割合　×　逓減率

定期借地権割合と逓減率は以下のように求めます。

定期借地権割合　＝　定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額　÷　定期借地権等の設定の時におけるその宅地の通常の取引価格

設定時における時価による定期借地権割合ということです。

逓減率　＝　課税期間におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による福利年金原価率　÷　定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

相続開始時における借地権の残りの期間の割合と考えるとわかりやすいでしょう。

一時使用のための借地権

一時使用目的の借地権の計算に自用地としての価格を用いるのは適当でないため、雑種地賃借権の評価方法を使います。

雑種地の評価方法は2通りあり、地上権に準ずる権利があるか否かで区別されます。

地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権（賃借権の登記があるものなど）

一時使用目的の借地権の相続税評価額　＝　雑種地の自用地としての価格　×　法定地上権割合と借地権割合とのいずれか低い割合

上記以外のもの

一時使用目的の借地権の相続税評価額　＝　雑種地の自用地としての価額　×　法定地上権割合×1／2

借地権の相続でよくあるトラブル

借地権の相続は複雑で、トラブルになりやすいものです。よくあるトラブルと解決策についてみていきます。

借地への子ども名義の建物の新築・増改築

二世帯住宅を建てる場合など、子どもが資金を出すからといって建物を勝手に子ども名義にしてはいけません。無断で借地名義人以外の名義の建物を新築したりすると、契約を解除されてしまうリスクがあります。

借地へ子ども名義の建物を新築したい場合は、子どもへの借地権転貸および、子ども名義での建物の新築の承諾を得ましょう。

借地権付き建物の共有相続

借地権付き建物を誰が相続するか決まらない場合、兄弟などで共有相続することがあります。
この場合、借地権の売却などには共有相続した全員の同意が必要なので、意見が異なった場合には売却が困難になってしまったり、次の相続が発生した際に相続人が増えていき、さらに手続きが煩雑になってしまったりというリスクがあります。

借地権付き建物の相続はできる限り一人の相続人が行い、共有状態は早急に解消することをおすすめします。

借地権の遺贈や売却に関して地主の承諾が得られない

借地権遺贈や売却には地主の許可が必要です。

もしも地主の承諾を得られない場合は裁判所の許可を得る必要があります。これを地主の承諾に代わる許可といいます。
地主の承諾に代わる許可は、地主に不利となるおそれがないことを確認され、これが裁判所に認められれば、地主の承諾がなくても借地権を遺贈・売却（譲渡）することができるようになります。
この借地の譲渡をめぐる裁判所の申し立てのことは借地非訟と呼ばれます。

相続に際した地代の値上げ

相続に際した地代の値上げには原則として応じる必要はありません。相続によって借地権を取得する場合は契約条件も引き継ぐからです。
ただし、相場よりも地代が著しく安いなどの理由があれば応じたほうがよいケースもあります。地主から地代の値上げを請求される可能性もあります。（地代等増減請求権）

値上げが妥当な額か不明な場合や、地主とトラブルになりそうな場合は弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

借地権を相続する場合の注意点

借地権を相続する場合に、知っておくべき注意点についてみていきます。

借地に固定資産税はかからない

借地権付き建物の場合、建物の固定資産税はかかりますが、借地の固定資産税は負担しません。借地人は地代を支払い、固定資産税は地主が支払います。

地主が底地を第三者に売却するケースも

地主は底地（借地権が設定されている土地）を自由に売却できますので、第三者へ売却する可能性もあります。借地人の同意は不要のため、知らないうちに地主が代わっていたという事態もありえるのです。
底地の所有者が第三者へ移ったとしても借地契約は継続します。しかし値上げや借地権の買い取りを要求される可能性はあります。

基本的には要求に応じる必要はないのですが、トラブルが心配な場合は早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

借地権の相続でよくある質問

借地権の相続手続きは、通常の不動産の相続よりも複雑です。ここでは、借地権相続についてよくある質問をみていきます。

借地権は相続放棄できる？

借地権を相続すると、相続税の対象になり、地代を支払わなければなりません。売却にも地主の承諾が必要など、手続きの負担が大きいため、相続放棄を検討する可能性もあるでしょう。

借地権だけを相続放棄することはできない

借地権は他の相続財産と同じく相続放棄できます。ただし借地権のみを相続放棄することはできません。

相続放棄は慎重に検討を

相続放棄をすれば地代の支払いや管理の必要はなくなります。ただし他の相続財産も一切受け取れなくなりますから、損をしてしまうケースもあります。また、相続放棄をしたことで次に相続人になる人の負担になってしまう可能性があることにも注意しましょう。
相続放棄を検討する際は弁護士へ早めに相談することをお勧めします。

こちらも読まれています相続放棄とは？するとどうなる？手続きの流れや注意点について解説 相続放棄をすると、借金も資産も相続しません。明らかに債務超過になっている場合や遺産分割トラブルに関わりたくない場合に利用...この記事を読む

借地権に関する地主との契約は解約できる？

契約期間中に借地契約を解約することは、原則できません。ただし、双方の合意があれば解約できますので、相続した借地契約を解約したい場合は地主に相談しましょう。

地主から借地からの立ち退きを求められた場合どうすればいい？

借地権を相続した場合、地主から立ち退きを求められる可能性もあります。しかし、相続によって借地権を取得した場合に、正当な理由のない値上げや立ち退きに応じる必要はありません。

まとめ

相続した建物が借地権付き建物だった場合、手続きや評価方法が通常の不動産と異なるため、戸惑う方も多いでしょう。

借地権の相続に関して不安な方、売却や建て替えを検討している方、地主とトラブルになりそうなケースでは早めに弁護士に相談することをおすすめします。