農地・山林・牧場・原野などの評価方法はどのようになっている？【相続の評価】

農地や山林・原野などは、市街地にあるかそうでないかで評価方法が異なります。市街地以外にあれば倍率方式、市街地内にあれば宅地比準方式もしくは倍率方式で評価額が決定されます。農地の場合は、所有者自身が利用しているか他人に利用させているかによっても評価の仕方が異なるため注意が必要です。

農地の評価方法とは？

ホワイトカラーの職業が増えつつある現代でもなお、先祖代々農家をしている家系は少なからず存在します。被相続人から農地を相続することになった場合、その農地の価額はどのように評価されるのでしょうか。

農地は4種類に分かれる

一口に「農地」と言っても、その種類は4つに分かれています。それぞれどのような違いがあるのかについてみていきましょう。

純農地の場合

「純農地」とは、主に耕作を目的とした、宅地の価額の影響を受けないような農地のことです、以下のいずれかに当てはまるものを言います。（※1）

1. 農用地区域内にある農地
2. 市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当する農地
3. 上記①及び②に該当するもの以外の農地のうち、第1種農地に当てはまる農地

中間農地の場合

「中間農地」とは、「第2種農地」に該当するものまたはそれに準ずるものに当てはまる農地を指します。具体的には、近い将来市街地化が見込まれたり、農業公共投資の対象になっていない生産力の低い小さな農地の集まりが中間農地と呼ばれるものです。中間農地は純農地ほど規制が厳しくありません。

市街地周辺農地の場合

「市街地周辺農地」とは、「第3種農地」に該当する農地あるいはそれに準ずる農地のことを言います。具体的には、都市区画整備された区域内や駅・役場から300m以内の範囲にあり、宅地への転用が容易な農地が「市街地周辺農地」となります。

市街地農地の場合

「市街地農地」とは、市街地区域内にある農地や、農地法上で転用許可を得ている農地、転用許可が不要な農地のことを指します。

農地の評価方法は2通りある

農地については評価する方法は「倍率方式」と「宅地比準方式」の2通り、評価額を算出するための計算方法が異なります。それらはどのような計算方法になっているのでしょうか。

「倍率方式」とは

「倍率方式」とは、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算する方法で、倍率は国税局が毎年見直しをしている評価倍率表に農地区分とともに記載されています。また、固定資産税評価額とは各市区町村の固定資産台帳に登録されている価格のことです。計算式は以下の通りになります。

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「宅地比準方式」とは

「宅地比準方式」とは、その農地を宅地とみなした場合の1㎡あたりの評価額から、当該農地を宅地に転用するときにかかる1㎡あたりの造成費用を差し引いて土地の面積を掛けて評価額を算出する方法です。式で表すと以下のようになります。

それぞれの農地の評価方法は？

それぞれの種類の農地の評価方法をまとめると、以下の表のとおりになります。

農地を他人が利用していた場合はどうなる？

被相続人が所有していた農地を被相続人自身は利用せず、他人に利用させていた場合はどのように評価されるのでしょうか。ここでは、市民農園として貸付をしている場合と、他人に耕作させている場合について考えてみましょう。

農地を市民農園として貸し付けている場合

昨今、自家菜園の方法に関するテレビ番組が放送されるなど、自分で野菜や果物を育てることがちょっとしたブームとなっています。都市圏に住んでいる人でも、郊外に市民農園を借りて、休日には農産物の世話や収穫作業をしに行く人も多いのではないでしょうか。

農地の貸付を行うためには一定の制限がある

農地の貸付を行うには、以下のような一定の条件があります。

• 貸付する農地が10ヘクタール未満であること
• 貸付期間が５年以内であること
• 利用者は営利目的での栽培を行わないこと
• 貸付は相当人数を対象として行うこと

また、基本的に賃貸借契約となるので、農地の利用者には賃料を支払う義務が生じます。

市民農園貸付地はどのように評価する？

市民農園として貸付を行っている農地は、生産緑地としての利用制限と賃貸借契約の期間制限とを考慮して評価額を決定します。生産緑地に指定されると宅地利用などが制限されるため、評価額は通常の農地などの65%となります。また、賃貸借契約の期間制限については、賃借権の残りの期間に応じて法定地上権割合の半分に当たる割合を引いて決定されます。

農地を他人に耕作させている場合

被相続人が農地を所有していても、自身は農地として利用せず、他人に耕作させていることもありえるでしょう。その場合、契約により相続税の評価方法は異なります。

農地法上の権利を設定している場合

農地法上設定できる「耕作権」「永小作権」「区分地上権」「区分地上権に準ずる地役権」のいずれかが当該農地に設定されている場合は、自由に用途を変えたり売ったりすることはできません。評価する際は、まず当該農地を自用地として評価し、そこから権利の種類や存続期間、農地の評価区分による所定の割合を控除して評価額を算出します。

農地法上の権利設定がない場合

農地法上の権利が設定されていない場合は、自用地として評価されるにとどまります。権利を設定しているときのような控除は受けられない点に注意が必要です。

山林・原野・牧場の評価方法

最近では、会社を早期退職して地方で田舎暮らしをする人も増えています。そのため、被相続人が地方に山林や原野を所有していることも考えられますが、その場合の評価方法について見てみましょう。なお、牧場の評価方法は、山林・原野の評価方法に準じます。

山林の種類と評価方法とは？

山林には3つの種類があります。ただし、山林は木々が成長して大きくなり登記簿上の面積と異なっている可能性もあるため、その場合は固定資産税評価額を実際の土地面積に基づき再計算した上で評価されることになります。

純山林の場合

「純山林」とは、市街地から遠く離れたところにあって宅地の価額の影響を受けない山林のことで、倍率方式により評価額が決定されます。当該山林の固定資産税評価額に、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価額等を基にして類似地域ごとに国税長官の定める倍率を掛けて評価額を算出します。

中間山林の場合

「中間山林」とは、市街地近郊にあって売買価格水準が純山林としての売買価格より高い水準にある山林のことを言います。中間山林も純山林と同じく、倍率方式により固定資産税評価額に国税局が定める一定の倍率を掛けて評価額が決定されることになります。

市街地山林の場合

「市街地山林」とは、宅地の中や市街化区域内にある山林のことを指します。市街地山林の評価額は、宅地比準方式または倍率方式で算出しますが、宅地比準方式の場合、面積の広い山林や傾斜のきつい山林などは計算に使用する路線価が予想外に高くなることがあります。専門家による評価の判断が難しく、相続人から弁護士や税理士などの専門家への相談が多く寄せられるのもこのケースです。

原野の種類と評価方法とは？

原野とは、木や草が生い茂っているにもかかわらず人の手が加えられておらず放置されたままの土地のことです。原野にもいくつか種類があり、それによって評価方法も異なります。

純原野の場合

「純原野」とは、市街化調整区域内にあり、なおかつ「隣接して主要な公道が存在しない」「周囲が開発されておらず、該当する土地を開発することが容易ではない」等の条件にあてはまる土地のことを指します。土地の評価額は、固定資産税評価額に、状況の類似する地域ごとに国税局が定める倍率を掛けて算出します。

中間原野の場合

「中間原野」とは、都市計画法上の市街化調整区域（開発を制限し自然を保存する地域）などにあるものの、ある程度開発が進んでやや地価が高くなっている原野のことです。評価額を決定する際には純原野と同じ倍率方式をとりますが、固定資産税評価額に「地価事情」の類似する地域ごとに国税局が定める倍率を掛けて算出する点で、純原野の評価方法とは異なります。

市街地原野の場合

「市街地原野」とは、市街化区域内に存在している原野のことを指します。土地の評価額は宅地比準方式もしくは倍率方式により決定されます。

いざ相続が始まったときに、相続財産は自宅の家と土地だけと思っていたら、被相続人がひそかに所有していた山林や原野などが発見されるケースもあります。親が元気なうちに、家族が把握している以外に財産がないかどうかよく確認しておくことが必要です。金銭的な評価に困りそうな財産があるならば、できるだけ事前に遺産相続に強い弁護士に相談し、節税対策をしておくとよいでしょう。