相続税の計算に倍率方式を利用する際には固定資産税評価額に要注意

主に地方にある土地や宅地を評価するときには、「倍率方式」を使って評価額を計算します。その計算方法は固定資産税評価額に評価倍率を乗じるだけですが、その際に注意しなければならないポイントがあります。また、地震などの大規模災害で被害を受けた地域にある土地の評価方法の特例についても、併せて見ていきましょう。

倍率方式とは

相続財産としての土地を評価する方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。都市部などでは路線価方式を使って評価額を算出することが多いですが、地方では路線価が定められていない地域が多数あるので、土地の評価には倍率方式を使うことが一般的です。

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倍率方式って何？

倍率方式とは、路線価が定められていない地域で、該当地域の役所が定めた固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算出する方法のことを言います。実際に計算するには、固定資産税評価額を調べておくなどの事前準備が必要です。

固定資産税評価額を把握する

まず、被相続人の死亡年での固定資産税評価額を把握します。相続税を申告する年ではなく、被相続人が死亡した日の属する年であることに注意しましょう。固定資産税評価額は、毎年郵送されてくる「納税通知書」や市区町村役場の窓口で調べることができます。

国税庁HPで倍率を確認

評価倍率については、国税庁のHPで地域ごとに確認することができます。倍率方式で算出する場合は、原則として土地の形状や面積の大小は考慮されないため、補正率を加味する必要はありません。

倍率方式での計算方法とは？

では、具体的に倍率方式で土地の評価額を計算する方法について見ていきましょう。倍率方式での計算方法は、複雑な路線価方式とは違ってシンプルな計算で済みます。

倍率方式での評価額の計算方法とは

倍率方式での土地の評価額の計算式は以下の通りです。

たとえば、固定資産税評価額が3000万円、国税庁の定める評価倍率が1.1倍とすると、評価額は

となります。

倍率に1.1が多い理由とは

国税庁HPに記載されている「路線価図・評価倍率表」を見ると、宅地の倍率は「1.1倍」になっていることが多いのに気づきます。もともと、土地の時価が10とすると相続税評価額は8、固定資産税評価額は7になるように設定されており、この7に1.1を掛けると約8になります。そうすることで、倍率方式での評価額を路線価の水準に引き直すようにしているのです。

倍率方式で計算するときの意外な落とし穴とは…

倍率方式は、計算方法だけを考えれば単純なものに見えますが、実はここに落とし穴があります。その落とし穴とは、倍率方式で評価額を算出するときの「基準年度」です。

固定資産税評価額の「基準年度」に注意

固定資産税評価額は基本的に3年に1度のペースで見直しが行われます。しかし、自治体によっては必ずしもそのペースで見直されるとは限りません。

固定資産税の見直しは基本的に３年に1回

固定資産税の金額は3年に1度、市区町村の役所により改定されます。平成に入ってからは3の倍数の年が見直しの年（基準年度）となっており、令和に入ってからも令和3年・6年・9年と3の倍数の年が基準年度です。直近では令和6年（2024年）に評価替えが行われており、次回は令和9年（2027年）に改定される予定です。

固定資産税評価額を毎年下げる自治体もある

ところが、たとえば令和7年に亡くなった方について相続税を計算するときに、固定資産税評価額が3年間据え置きだと思って令和7年度の固定資産税評価額をそのまま使うと、間違いが起こることがあります。これは、地価が下落している地域では、基準年度以外の年でも役所が固定資産税評価額を引き下げる「下落修正」を行っていることがあるからです。

必ず基準年度の固定資産税評価額で計算しよう

評価倍率はこの値下げ分も考慮して設定しているため、安くなった評価額に低くなった倍率をかけると評価額が低くなりすぎてしまいます。そのため、正しい評価額を算出するためには、面倒でも「基準年度」の固定資産税評価証明書を取り寄せることが必要です。国税庁の評価倍率表にも、倍率を乗じる固定資産税評価額は基準年度のものである旨が注記されています。

倍率方式でも補正率を使用することがある

土地を評価する上で見落としがちな点はもう一つあります。それは、基本的に倍率方式で計算する土地には個別事情を斟酌しなくてもよいとされているにも関わらず、倍率方式でも補正率を加味して土地の評価額を計算しなければならない場合があることです。

補正率を考慮すべき状況とは？

たとえば、地目が「山林」となっているのに、実際の土地は「雑種地」などの特殊な土地の場合は、「宅地比準方式」を利用することになります。1㎡あたりの近傍宅地の価額が入った固定資産税評価証明書を取り寄せ、その価額をもとに計算します。

評価方法はどうなる？

雑種地の場合は、まず当該土地が宅地である場合の1㎡あたりの価額を算出し、次にその額と当該雑種地の地積を乗じて算出します。計算式は以下の通りです。

大規模災害で被害を受けた土地の評価方法はどうなる？

地震や豪雨などの大規模災害で土地が被害を受けた場合、災害前の固定資産税評価額や路線価をそのまま使うと、実態より高い評価額になってしまいます。そこで、政府が「特定非常災害」に指定した災害については、被災地にある土地の評価方法に関する特例が設けられています。

特定非常災害の被災地にある「特定土地等」の評価方法

特定非常災害とは、著しく異常かつ激甚な被害をもたらした災害として政令で指定されるもので、東日本大震災のほか、平成28年熊本地震、平成30年7月豪雨、令和元年台風19号、令和2年7月豪雨、令和6年能登半島地震などが指定されています。

特定土地等とは

特定土地等とは、特定非常災害により被災者生活再建支援法が適用された市町村など、財務省令で定める「特定地域」にある土地等のことです。

特定土地等の評価方法はどうなる？

特定非常災害の発生日より前に相続や贈与により取得した特定土地等で、災害発生日に所有していたものは、取得時の時価ではなく、「特定非常災害の発生直後の価額」で評価することができます（租税特別措置法69条の6）。

具体的には、国税庁が特定地域内の一定の地域ごとに定める「調整率」を、災害発生年分の路線価や評価倍率に乗じて計算します。倍率方式の土地であれば、固定資産税評価額×評価倍率×調整率が評価額になります。

災害発生後に相続した土地も調整率で評価する

特定非常災害の発生日以後、その年の12月31日までに相続や贈与により取得した特定地域内の土地についても、同じ調整率を用いて評価します。また、災害で被害を受けた土地は、被害の状況に応じて個別に減額評価できる場合もあります。

調整率や特定地域の範囲は災害ごとに国税庁が公表しますので、被災地に土地を持っている方が亡くなった場合は、相続が発生した時期と災害発生日の前後関係を確認したうえで、最新の情報をもとに評価する必要があります。

倍率方式で評価する土地は、評価方法が単純明快なものの、意外なところに落とし穴があるので実際に計算するときには注意しなければなりません。倍率方式の対象となる土地や宅地は広大なことが多いため、ちょっとのミスが大きな評価額の違いにつながることもあります。そのため、被相続人が地方に土地や宅地を持っている場合は、相続に強い弁護士や税理士に相談し、正確に評価してもらえるようにしましょう。